L’Observatoire de l’habitat est formel: l’activité a ralenti sur le marché immobilier luxembourgeois au troisième trimestre 2025, juste après l’expiration des mesures fiscales. Résultat: les prix ont baissé de 3,1% sur le trimestre. Une baisse qui concerne autant les maisons, que les appartements et les nouvelles constructions (VEFA). Et d’après le porte-parole des promoteurs à la Chambre Immobilière, les choses ne se sont pas arrangées le trimestre suivant. Rappelons, dans ce contexte, que l’Observatoire de l’habitat a toujours “un trimestre de retard” sur l’actualité immobilière, puisqu’il traite les données de la publicité foncière au fur et à mesure qu’elles sont encodées.
Nous arrivons bientôt en 2026 et si certains médias titreront que les prix sont à la hausse, ce n’est que partiellement vrai. Ils l’ont été, sur un an, entre le troisième trimestre 2024 et le troisième trimestre 2025. Cependant, il y a fort à parier que la baisse entamée entre le deuxième et le troisième trimestre 2025 ne fera que se renforcer en cette fin d’année. Pourquoi? Parce que le niveau des taux n’a pas changé, que les aides gouvernementales ont expiré et que les derniers mois de l’année sont traditionnellement une époque où l’on achète moins d’immobilier.
Et c’est sans parler du phénomène méconnu au Luxembourg du “panic sell”. Après deux ans de baisse des prix (2021-2023), certains propriétaires se sont faits à l’idée qu’ils ne vendraient peut-être pas au prix qu’ils s’imaginaient il y a cinq ans. Et comme la tendance des prix est à nouveau à la baisse en cette deuxième moitié de l’année 2025, certains se diront probablement qu‘il vaut mieux vendre moins cher maintenant qu’attendre et encaisser une perte plus importante à l’avenir.
Parce que le marché immobilier luxembourgeois a rarement connu une période d’incertitude aussi longue et prononcée. Si aucun signe d’effondrement n’est encore perceptible, la situation de la VEFA est pour le moins inquiétante. Le Grand-Duché ne construit que très peu de logements depuis fin 2022 et les choses ne risquent pas de changer de sitôt. Les investisseurs sont toujours aux abonnés absents et le seul réel acheteur de poids sur le marché semble être l’acteur public.
Une bonne nouvelle pour le développement du parc de logements abordables du pays mais le volume de ventes ne suffit pas à répondre à la demande. En effet, le Statec estime qu’il faudrait au moins 6.000 nouvelles constructions par an pour équilibrer le marché. D’après nos informations, le Luxembourg n’aurait construit que quelques centaines de logements par an depuis la crise (fin 2022). En 2025, 1.200 ventes auraient été conclues dans la VEFA, d’après Steve Vermeer. C’est trois fois moins qu’avant la crise et ce sont surtout des logements qui ne verront pas le jour avant 2028.
Le déséquilibre risque donc de durer mais de nouvelles questions se posent désormais. Le Luxembourg attire-t-il toujours autant de travailleurs étrangers? Les problématiques du logement et de la mobilité ont-elles surpassé l’attrait économique du pays? L’insécurité dans les quartiers comme la gare a-t-elle eu raison de l’image préservée du Grand-Duché? Notons que cette dernière question faisait partie des deux plus grandes préoccupations des “expats” lors du dernier sondage Politmonitor.
