Alors que le marché de l’existant s’apprête à briser des records de ventes, celui du neuf se trouve toujours dans l’impasse. “Le dernier trimestre (2025) va être catastrophique”, annonce Steve Vermeer, porte-parole des promoteurs à la Chambre Immobilière, dans l’émission “La Bulle Immo”. Il estime le nombre de ventes réalisées cette année à 1.200 dont une grande partie reviendront à l’Etat luxembourgeois. L’investisseur-promoteur parle d’un déficit annuel de “près de 3.000 logements”. Une estimation basée sur les chiffres de la construction que le marché a connu avant la crise (entre 3.000 et 4.000). Cependant, si l’on se fie aux estimations officielles du Statec, le Luxembourg devrait construire au moins 6.000 logements par an simplement pour répondre à la demande liée à la croissance de la population. On en est très loin.
Il y a urgence sur la VEFA affirment David Syenave, partner chez EY Luxembourg, et Steve Vermeer, managing partner du groupe Investe.
Et la situation n’est pas prête de s’arranger d’après David Syenave, Partner chez EY Luxembourg, également invité dans “La Bulle Immo” en cette fin d’année. “Aucun signe n’indique qu’on sort de la crise” et “ça fait maintenant près de 4 ans que ça dure”. Une situation qui ne profite à personne puisque le pays doit construire des logements s’il veut continuer à se développer. Parce que le manque de logement, le niveau des loyers et les prix de l’immobilier sont devenus un véritable frein pour l’économie luxembourgeoise. Les grands employeurs du Grand-Duché peinent à recruter et surtout à conserver les “talents”. “Les gens qui n’arrivent pas à se loger, qui sont locataires, ils restent un, deux ou trois ans puis ils s’en vont. Ils se forment chez nous mais ils ne restent pas au Luxembourg (...) c’est LE plus gros problème pour les ‘Big Four’”, affirme David.
Certaines entreprises songeraient désormais à se développer dans d’autres pays “au lieu de grandir ici”. Et qui dit moins d’emplois, dit forcément moins de recettes fiscales. Le représentant d’EY applique la même logique à la problématique du logement. “On est réticent à réduire la TVA mais quand on vend zéro appartement à 17%, ça fait zéro qui rentre dans les caisses de l’Etat. Par contre, si on vend 100 ou 500 biens à 6%, ça devient intéressant pour tout le monde”, explique-t-il. C’est d’ailleurs une de ses revendications: la baisse de la TVA sur la démolition-construction de 17 à 6%. Une mesure reprise de nos voisins belges qui l’ont introduite pendant la pandémie et qui l’on récemment entérinée.
“Il faut mettre des mesures en oeuvre début 2026”, insiste David. Un appel auquel se joint Steve Vermeer qui rappelle que ce sont pas que les promoteurs qui souffrent de la situation. En effet, près de 5.000 ouvriers auraient quitté le pays, rien qu’en 2023. Une main d’oeuvre cruciale au développement du parc immobilier d’un pays qui n’a plus d’autre choix que de grandir, ne serait-ce que pour garantir la pérennité de son système de retraite. Et le statut-quo sur le marché de la VEFA n’arrange pas les affaires de l’Etat luxembourgeois. Le porte-parole des promoteurs à la Chambre immobilière estime la perte fiscale liée à la chute des ventes à 1,2 milliard d’euros. Et cela n’inclut pas les pertes d’impôt sur les bénéfices des développeurs, sur les enregistrements de la quote-part terrain et celle de la masse salariale qui, à terme, se traduit par une hausse du chômage.
Tous les détails de nos échanges sont à découvrir dans le fichier audio en haut de cet article. Dans l’émission, nous évoquons les stratégies employées par les promoteurs pour vendre des biens neufs, la hausse vertigineuse du coût des crédits, la baisse du rendement sur le marché immobilier luxembourgeois et son avenir. Vous pouvez également retrouver “La Bulle Immo” sur vos plateformes préférées comme Spotify, Apple Podcast ou encore RTL Play.
