Les chiffres ne mentent jamais. C'est ce qu'on s'évertue à nous répéter. Dans le cas de l'immobilier luxembourgeois, c'est pourtant un fait. La baisse des prix est une réalité, mais seulement pour une partie du marché privé.

Avec la baisse des prix, la stabilisation des taux d'intérêt et les aides annoncées par le gouvernement luxembourgeois, nombreux sont ceux qui se sont remis à la recherche de la perle rare. Le problème, c'est que la baisse des prix n'est qu'un trompe-l'oeil sur le marché luxembourgeois.

En effet, si les prix ont baissé au Luxembourg c'est principalement lié aux hausses successives des taux d'intérêt. Les experts s'accordent à dire qu'elles ont privé les ménages de 30% de pouvoir d'achat et les prix ont suivi, sur une partie du marché.

En ce qui concerne l'existant, la baisse depuis le pic des prix est évaluée entre 20 et 25% dépendant des sources. Sur le neuf, c'est une toute autre histoire.

C'est donc essentiellement un ajustement mécanique et non pas un cadeau tombé du ciel. Ce qui n'a pas changé, les professionnels du marché le savent, c'est la demande qui reste importante au Grand-Duché. Et c'est pourquoi il faut être vigilant si l'on veut acheter dans les circonstances actuelles.

Certes, l'augmentation du "Bëllegen Akt" à 40.000 euros redonne du pouvoir d'achat aux acheteurs qui cherchent à se loger. Et l'amortissement accéléré ainsi que la déductibilité des intérêts débiteurs peuvent redonner confiance aux investisseurs locatifs.

Cependant, ceux qui ont suivi de près l'évolution du marché ces derniers mois auront constaté plusieurs choses. Tout d'abord que la baisse des prix est surtout une réalité sur le marché de l'existant. 

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Ensuite, que si certains promoteurs et constructeurs font des gestes (cuisine ou parking offert), le prix du neuf ne semble pas baisser de manière significative. Et pourtant, l'Observatoire de l'habitat a annoncé des baisses, modestes certes, des prix du neuf ces derniers mois.

Aux dernières nouvelles, le prix des appartements en VEFA avait d'ailleurs baissé de 7,7% (3e trimestre 2023, OH).

Des chiffres à interpréter avec prudence

Mais quand on lit les publications de cet organisme il faut savoir deux choses. Premièrement, que l'OH a un cran de retard sur la réalité du marché qui peut monter jusqu'à six mois. Deuxièmement, qu'il détermine ses moyennes sur base des ventes actées.

Et c'est à cela qu'il faut être attentif lorsqu'on interprète les publications de l'Observatoire de l'habitat. En effet, les ventes qui se sont concrétisées ces derniers mois l'ont souvent été dans des circonstances exceptionnelles. De plus, l'activité étant au plus bas, on peut remettre en cause la représentativité des moyennes établies lors des derniers trimestres.

En clair, les promoteurs et constructeurs qui ont vendu au rabais ces derniers mois l'ont souvent fait par contrainte et les prix pratiqués n'étaient absolument pas représentatifs du marché. De quoi fausser les moyennes rendues publiques ces derniers mois.

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Baisser les prix n'est pas une nécessité pour tout le monde

Certains "gros poissons" l'ont d'ailleurs admis à demi-mot, le fait que le résidentiel bloque ne posera pas forcément un problème pour leur chiffre d'affaires. Ils ont, pour la plupart, des contrats juteux avec l'Etat qui leur permettent de jouer la montre.

C'est pourquoi, si vous avez fait attention, vous aurez constaté que les prix des gros projets résidentiels n'ont quasiment pas bougé ces derniers mois.

L'Observatoire le dit d'ailleurs dans sa dernière publication: "Le nombre de transactions reste très limité sur ce segment (appartements en VEFA) ce qui suggère que d'autres promoteurs ont probablement choisi d'attendre encore, en ne réduisant pas leurs prix de commercialisation."

Pour conclure, je reprendrai les mots d'un expert passé dans "La Bulle Immo": "La demande est toujours là, mais pas au niveau de prix actuel".  Indépendamment des aides qui peuvent être proposées par l'Etat, pour relancer le marché du neuf et la construction, il faudra que les prix baissent.

Mon petit doigt me dit cependant que ceux qui le peuvent attendront la baisse des taux d'intérêt pour revenir au "business as usual"...