© Maxime Gonzales/ RTL Luxembourg
L'activité est bel et bien revenue sur le marché de l'existant. Cependant, la situation reste compliquée sur le neuf. Un segment qui continue à souffrir malgré les mesures fiscales substantielles annoncées par le gouvernement en 2024. Des aides qui arriveront à expiration cet été.
Nous sommes à un tournant pour le marché immobilier luxembourgeois. Si les mesures fiscales mises en place par le gouvernement l'année dernière ont eu un impact significatif sur l'activité dans l'existant, le Grand-Duché est toujours très loin de construire assez de logements pour satisfaire la demande.
"Dans les conditions de financement actuelles, l'investissement locatif reste assez peu intéressant", affirme Pierre Clément, directeur de Nexvia et invité dans ce nouvel épisode de "La Bulle Immo". Et ce malgré un large panel d'aides proposé ("Bëllegen Akt" inédit, amortissement accéléré...) aux investisseurs depuis maintenant plus d'un an. "Dans les villes où l'immobilier est cher, la question du rendement n'est pas toujours évidente", commente Soufiane Saadi, CEO du groupe atHome. Surtout avec des taux fixes qui sont repartis à la hausse ces derniers mois.
La bonne nouvelle, c'est que le marché de l'existant se porte beaucoup mieux. Plus de 1.350 transactions ont été enregistrées lors du dernier trimestre 2024. "Un record" d'après le directeur de Nexvia. Il affirme que l'activité est restée soutenue au premier trimestre 2025 mais anticipe un nombre de transactions moins important qu'en fin d'année 2024. Pierre Clément compte sur "l'effet boost" des mesures fiscales pour inciter les acheteurs à passer à l'action avant le 30 juin, date butoir de ces aides.
Une échéance qui arrive à grand pas et qui pose la question du devenir des secteurs de la promotion et de la construction au Luxembourg. En effet, la timide reprise constatée à la fin de l'année 2024 sur le neuf n'aurait profité qu'à quelques promoteurs d'après le directeur de Nexvia. Des promoteurs "pour qui la confiance n'est pas érodée car ils sont établis depuis des décennies au Luxembourg". Julien Licheron, expert à l'Observatoire de l'habitat souligne dans ce contexte que les 400 transactions actées au quatrième trimestre 2024 restent bien en dessous des moyennes habituelles. "C'est moitié moins" qu'avant la crise, nous confirme-t-il.
Prolonger les aides pour éviter des crises futures
Des acquisitions qui auraient majoritairement été faites sur des biens quasiment achevés et par des propriétaires occupants, d'après Pierre Clément. Il estime d'ailleurs qu'une nouvelle prolongation du paquet d'aides fiscales s'impose. "On a pris un tel retard" en termes de construction de logements, rappelle-t-il. "Je pense qu'il faudrait proroger le paquet d'aides fiscales tant que la situation du neuf n'est pas stabilisée". Un point de vue partagé par Julien Licheron malgré ses réticences vis-à-vis d'une stratégie qui subventionne la demande pour stimuler l'offre. "La priorité aujourd'hui, c'est d'augmenter l'offre par tous les moyens", souligne l'expert de l'OH.
Car, il le rappelle, il n'y aura pas de détente au niveau des prix sans augmentation de l'offre. Des prix qui sont d'ailleurs globalement repartis à la hausse en fin 2024. Une tendance qui semble se confirmer d'après les chiffres rendus publics par le groupe atHome en début de semaine. Soufiane Saadi l'explique par un déficit "structurel" en logements qui ne date évidemment pas d'hier. Et après deux années où l'on a construit très peu, certains s'inquiètent de la trajectoire que prennent les prix de l'immobilier. Une inquiétude que les trois experts ne partagent pas. Cela pour une raison simple: les taux ne redescendront pas aux niveaux que l'on a connu il y a quelques années, d'après eux.
"On a vu pendant cette crise que les prix au Luxembourg pouvaient baisser. À un moment, si la perte de pouvoir d'achat est trop importante, il n'y a simplement plus moyen d'acheter. On retrouvera le même problème si ça (les prix) repart. Le pouvoir d'achat ne peut pas monter jusqu'au ciel", analyse Julien Licheron. Il souligne "l'importance capitale" du niveau des taux sur le marché immobilier luxembourgeois. Mais comment débloquer la situation sur le neuf alors que le gouvernement a déjà mis la main à la poche et que le Premier ministre a insisté sur le fait que les aides ne seraient plus prolongées?
Une discussion menée dans ce nouvel épisode de "La Bulle Immo". Nous y évoquons également l'évolution du niveau des loyers aux quatre coins du Luxembourg et les perspectives du marché pour les mois à venir. Les détails de nos échanges sont à écouter en cliquant sur l'audio en haut de cet article. Vous pouvez également retrouver l'émission sur RTL Play en cliquant ci-dessous ou sur Apple Podcast et Spotify.
