Tout comprendre à la polémique qui secoue l'immobilier

Les prix des logements au Luxembourg ont-ils été poussés vers le haut par les constructeurs et les promoteurs? Depuis quelques jours, le débat enfle au Grand-Duché. Retour sur les étapes d'une polémique qui ébranle tout le secteur.

La concurrence sérieusement remise en question 

Un rapport de l'Autorité de la concurrence a mis le feu aux poudres le 19 juillet dernier. Dans son enquête, elle y liste plusieurs facteurs ayant contribué à "la fulgurante ascension des prix pratiqués sur le marché des logements neufs et à rénover".

La rétention de terrains à des fins spéculatives y tient une bonne place, que ce soir pour anticiper les retards administratifs de libération des terrains ou tout simplement pour maximiser les profits réalisés: "le niveau de prix, toujours élevé, est à mettre en relation avec un nombre de logements construits annuellement insuffisant et une détention foncière concentrée entre les mains de quelques acteurs" conclut le rapport.

Mais l'Autorité pointe aussi du doigt un problème de concurrence biaisée et restreinte par l'action des promoteurs immobiliers. Sans parler de l'évocation assez vague d'un phénomène de "land banking" visant à acquérir des terrains pour limiter les parts de marché disponibles aux concurrents. Bien que mentionnés, ces comportements n'ont pas été analysés par l'Autorité de la concurrence.

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© Maxime Gonzales / Archives RTL

Point central de la polémique, elle évoque encore des conditions de travail potentiellement nivelées par le bas par les constructeurs. Il n'est pas exclu que le manque d'attractivité des emplois du secteur "résulte d’une concertation entre employeurs pour maintenir de bas salaires et rendre l’embauche moins attractive", lit-on. Concertation qui peut réduire la quantité de logements achevés et faire monter les prix par la rareté des offres, selon le rapport. Alors que pour les travailleurs, le secteur luxembourgeois reste plus attractif que celui des pays voisins.

L'Autorité de la concurrence détaille enfin du doigt la "surreprésentation des agences immobilières" qui incite à pratiquer une course à l’enchère: les agents proposent des prix de vente plus élevés auprès des propriétaires afin d'obtenir le mandat de vente, qui à proposer un prix "déconnecté du marché".

Soutien du gouvernement, les professionnels déchantent

"Les promoteurs et les agences immobilières ont largement contribué à la flambée des prix du logement ces dernières années" a embrayé Franz Fayot, ministre de l'Économie, en soutien du rapport de l'Autorité de la concurrence.

En tant que ministre chargé de la Concurrence, Franz Fayot a annoncé qu'il saisira le Conseil de gouvernement des résultats de l'enquête: "Nous devons tout faire à tous les niveaux pour résoudre le problème du logement au Luxembourg".

© Didier Weber / RTL

Les prix augmentent, la construction se dédouane 

Le début d'une polémique entre l'État d'un côté, les entreprises, leur fédération et la chambre des Métiers de l'autre. Cette dernière a critiqué l'Autorité de la concurrence et sa "confusion en mettant en relation les marges des promoteurs immobiliers et les salaires du secteur de la construction dans sa globalité, alors que les modèles d’affaires des uns et des autres sont très divergents".

Compte tenu de leur marge "relativement modeste" sur les chantiers, les entreprises de construction n'ont "aucun intérêt à diminuer leur capacité de production" affirme la Chambre.

"Les données statistiques montrent par ailleurs très clairement que les prix des logements ont largement été tirés vers le haut par la hausse très importante des prix du foncier, alors que les coûts de construction (cf. indice des prix à la construction) ont à peu près suivi l’évolution de l’indice des prix à la consommation" ajoute-t-elle encore.

Après des années de prospérité, le ralentissement du marché place les entreprises de construction face à une crise économique. La faillite du groupe Manuel Cardoso en étant l'exemple le plus flagrant.

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Un "amalgame" décevant pour la Fédération des artisans

La Fédération des artisans, qui représente les intérêts et la réputation de 4.000 entreprises artisanales avec 60.000 salariés du secteur de la construction, a également réagi début août. Elle dit ne pas pouvoir "passer outre" les conclusions du rapport jugé "vague" et laissant "beaucoup de place à des spéculations".

"Il est regrettable que l'Autorité de la Concurrence ait suivi la politique en faisant l’amalgame entre les promoteurs immobiliers et les entreprises de construction." "Quel en est le bénéfice? Qui cela aidera-t-il?" demande la Fédération des artisans.

L'État n'en fait pas assez avec le logement public

En réponse, elle a justement choisi de rendre coup pour coup: "Le marché privé produit chaque année 3.800 logements sur les terrains qu'il détient, tandis que le secteur public en produit en moyenne 300 par an pour un volume de terrains quasi similaire, soit plus de 10 fois moins."

Ses membres se disent surtout "choqués" par les accusations d'entente pour "maintenir de faibles niveaux de productivité et des conditions de travail peu attrayantes" pour les employés. Une position commune avec celle des syndicats, qui ont jugé l'accusation "absurde".

La Fédération dénonce elle aussi les difficultés administratives pour la mise sur le marché de logements et le manque de soutien aux acheteurs et investisseurs: "Ce gouvernement a tout fait pour rendre l'investissement dans la pierre peu attrayant."

En dépit de solutions proposées par l'Autorité de la concurrence (simplifier les procédures administratives pour les logements, lutte contre la spéculation foncière, régulation des agents immobiliers...), le mal semble profond et les différents acteurs, déterminés à se renvoyer la balle. Le problème n°1 des Luxembourgeois est loin d'être résolu.

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