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C'est le premier responsable de la hausse des prix de l'immobilier au Grand-Duché: voici les derniers chiffres sur l'évolution du foncier, un secteur lucratif que se partagent quelques grands propriétaires.
Où en sont les réserves foncières au Luxembourg, cette précieuse ressource qui suscite tant de convoitise et de débats politiques ?
Le ministère du Logement vient de publier un panorama du foncier pour la période 2021-2022. La tendance se confirme: ces dernières années, la hausse des prix est avant tout liée à la flambée du prix du foncier.
En effet, la hausse annuelle des prix des terrains à bâtir s’est élevée en moyenne à +8,1 % entre 2010 et 2021. Cela correspond à une augmentation cumulée de 136,5 % des prix de terrains à bâtir sur ces 11 années. C'est colossal !
À titre de comparaison, la hausse des prix des logements en construction sur cette période n'a été "que" de 107,4%,et l'indice des prix de la construction de 32,4%. Cela montre que la hausse des prix des logements trouve son origine principale, depuis 2010, dans la hausse des prix des terrains à bâtir, davantage que dans la hausse des coûts de construction.
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Le foncier représente en moyenne 29,5% du prix final des logements commercialisés. Evidemment, cette moyenne cache de fortes disparités selon le secteur : le prix d’acquisition du terrain par le promoteur représenterait en moyenne 43,8% du prix final des logements commercialisés à Luxembourg-Ville, contre 20% environ à Clervaux ou à Wiltz.
Un secteur accaparé par de grands propriétaires
La majorité du foncier résidentiel est toujours détenue par des personnes physiques (63,9%) et des sociétés privées (19,1%). Parmi les sociétés, les promoteurs locaux dominent largement les autres acteurs, y inclus les promoteurs étrangers, tant en terme de surface que de valeur foncière détenue.
Mais l'État et les diverses entités publiques (communes, syndicats de communes et Fonds) ne sont pas en reste : alors que ces acteurs détenaient 7,8% du foncier résidentiel en 2013, ils détiennent 14,5% de ce type de foncier en 2022.
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Et certains chiffres donnent le tournis : plus de 5.000 personnes physiques ont des terrains résidentiels avec une valeur théorique de plus d’un million d’euros. Les cinq promoteurs locaux aux plus grandes réserves foncières ont en moyenne chacun près d’un demi-milliard d’euros de foncier résidentiel.
Et certains monopolisent de grosses parts de ce juteux gâteau : en 2022, les 1.000 personnes physiques avec le plus de foncier résidentiel détiennent entre 1.135 et 1 288 hectares, soit plus de 40% du foncier détenu par l’ensemble des personnes physiques. Les 10 groupes de sociétés aux surfaces constructibles pour l’habitat les plus étendues concentrent 391,3 hectares, soit près de la moitié (47,9%) de tout ce que détiennent les 1.140 sociétés avec du foncier résidentiel.
