Alors que la pression s'accentue sur le marché locatif, le Luxembourg réfléchit à une manière efficace de réguler les loyers. L'Observatoire de l'habitat a récemment publié plusieurs études à ce sujet. Trois rapports d'analyse sont parus au mois d'avril dernier, suivis, deux mois plus tard, par une étude comparative des réglementations destinées à contrôler les loyers en Europe. Car le Grand-Duché n'est pas le seul à s'être confronté à une augmentation des loyers ces dernières années. Une hausse précipitée par la pandémie et la pénurie de logements abordables qui s'en est suivie.
Débat avec les chercheurs Giuseppe Montalbano, Magdalena Gorczynska et Julien Licheron au sujet de l'état du marché locatif luxembourgeois.
Si l'on réfléchit aujourd'hui à de nouvelles réglementations pour tempérer la hausse des loyers, peu sont ceux qui savent que le pays s'est doté d'un instrument pour plafonner les loyers... dès 2006. La (pas si) fameuse règle des 5% du capital investi. Une règle très largement ignorée sur un marché locatif connu pour son opacité. Il n'y a qu'à voir les modifications apportées à la législation sur le bail à loyer en 2024. Avant cette révision, les propriétaires n'étaient même pas tenus de mettre les contrats de bail par écrit.
De nouvelles réglementations ont été introduites telles que le partage des frais d'agence entre le bailleur et le locataire et l'encadrement légal de la garantie locative. Cependant, rien n'a été entrepris pour faire respecter la règle du capital investi. "Il n'existe toujours pas d'obligation d'indiquer le montant du capital investi" dans les contrats de bail, note Giuseppe Montalbano, chercheur au Liser et auteur de l'analyse comparative parue au mois de juin. Une telle annotation permettrait au locataire et aux autorités communales de faire appliquer la loi en vigueur.
Au Luxembourg, c'est simple: on ne sait pas combien de propriétaires se tiennent à la règle du capital investi à l'heure de fixer leur loyer. La coordinatrice de l'Observatoire de l'habitat, Madgalena Gorczynska, nous le confirme dans "La Bulle Immo": "Il n'y a pas de transparence, nous n'avons pas de visibilité là-dessus. On sait très bien que ce sont les locataires qui doivent demander un contrôle, autrement il n'y en aura pas."
Rappelons dans ce contexte qu'en 2020, un locataire avait fait appel à la justice luxembourgeoise pour faire baisser son loyer en se basant sur la règle du capital investi. Il n'avait cependant pas obtenu gain de cause. À savoir que le calcul aujourd'hui en vigueur pour déterminer le plafond d'un loyer est très défavorable aux logements achetés il y a longtemps. Cela bien évidemment parce que les prix de l'immobilier étaient beaucoup moins élevés.
En attendant une véritable réforme, l'Observatoire de l'habitat travaille activement afin de compléter nos connaissances du marché du logement luxembourgeois. Il a récemment formulé des propositions pour établir un cadastre des loyers mais aussi pour revoir le calcul du plafonnement des loyers notamment. Julien Licheron, Magdalena Gorczynska et Giuseppe Montalbano nous en parlent dans La Bulle Immo.
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