Olivier Gritti est à bout. Cela fait bientôt six ans qu'il a fait l'acquisition d'un appartement en VEFA à Dudelange et il n'est toujours pas près d'emménager. Il nous retrouve devant la résidence qui devait être achevée au courant de l'année 2023, dans la rue de Belair. Un tour d'horizon du chantier révèle l'étendue des travaux qui restent à effectuer ainsi que les dégâts qu'a subi le bâtiment au fil des dernières années.
La cave de la résidence est partiellement inondée, la toiture inachevée et la façade arrière est toujours en chantier. Puis il y a les dégâts dans l'appartement d'Olivier où des pigeons avaient élu domicile. Les traces de leur passage sont encore visibles sur les murs. "Il y avait des excréments partout", nous raconte le quadragénaire. Leur intrusion s'explique par le fait que les fenêtres n'avaient pas été installées chez lui. "Je les avais payées mais elles n'ont été installées que deux ans plus tard", affirme-t-il.
Et ce n'est là qu'un aperçu de ce qu'ont dû traverser Olivier et ses copropriétaires. Le quadragénaire n'a pas hésité à nous donner accès aux échanges qu'il a eus avec la société en charge du projet, G3i, et ses administrateurs. Les courriers de son avocat, les décisions de justice et tous les documents officiels liés à son acquisition nous ont également été mis à disposition. Ils mettent en évidence une gestion pour le moins chaotique du projet.
Les problèmes commencent dès les premiers mois du chantier. "On nous a d'abord annoncé des retards à cause de travaux de stabilisation du terrain plus importants que prévus", se rappelle Olivier. Puis il y a eu la pandémie et "les conséquences du confinement" peut-on lire dans un email d'un des administrateurs aux copropriétaires. Rappelons que le secteur de la construction a été parmi les premiers à être autorisé à reprendre ses activités au Luxembourg.
Les mois passent et le chantier n'avance que très peu. De quoi alarmer les copropriétaires qui questionnent régulièrement les administrateurs de la société G3i, sans nécessairement obtenir des réponses. Celle-ci finit par confier l'achèvement de la construction à l'entreprise Bau-Orkestra. Un peu plus d'un an plus tard, au mois d'avril 2024, cette dernière interrompt le chantier faute de paiements de la part de la société G3i. C'est du moins ce qui est avancé par l'administrateur des Bau-Orkestra dans des échanges de mails.
À ce stade, le projet a déjà près d'un an de retard mais la résidence est toujours loin d'être achevée. Trois copropriétaires décident, après des mois de tractations avec la société de promotion, de l'assigner en justice. Celle-ci se voit accorder un délai d'un an pour achever les travaux. Nous sommes alors au mois d'avril 2025. Mais le délai accordé par le tribunal n'est pas respecté non plus. "Les travaux n'avaient pratiquement pas avancé", affirme Olivier.
Au mois d'avril 2026, le promoteur est donc condamné à dédommager les propriétaires concernés. Mais même là, G3i prend du retard. Les astreintes déterminées par le tribunal ne sont finalement payées qu'à la fin du mois de juillet 2026. En attendant, le chantier n'avance que très peu et Olivier ne sait toujours pas quand il pourra emménager. "Aucune date de livraison ne nous a été communiquée", affirme-t-il.
Une incertitude qu'il ne connaît que trop bien désormais. Pas qu'il s'y résigne, loin de là. "Aucune réunion d'information n'a jamais été organisée à l'attention des acquéreurs. Nos courriels restent systématiquement sans réponse et nous ne recevons plus aucune information concernant l’avancement du chantier. Nous sommes laissés dans l'ignorance la plus totale..."
Un manque de communication "absolument inacceptable" estime-t-il, alors que la résidence aurait dû être achevée il y a plus de trois ans. Car ces retards ont des conséquences très concrètes sur les vies des acquéreurs concernés. Poussé à bout financièrement, Olivier a notamment dû vendre l'appartement dont il était propriétaire à Bettembourg.
"J'avais contracté un prêt relais qui devait me permettre d'assurer la transition entre les deux biens immobiliers". Mais l'explosion des taux l'a contraint à vendre et à prendre un appartement en location, puisque la résidence à Dudelange n'était pas achevée. Il paie désormais plus de 4.000 euros par mois, crédit et loyer compris.
Cela alors qu'il est père d'une adolescente dont il partage la garde avec son ex-conjointe. Pas possible dès lors de vivre dans un studio pour faire des économies. "Ma fille a 14 ans, je dois pouvoir l'accueillir dans de bonnes conditions", explique-t-il. Les conséquences ne s'arrêtent pas là.
Pour Olivier, qui occupe pourtant un poste à responsabilité au CGDIS, le moindre imprévu est devenu un problème. Une réparation sur son véhicule peut suffire à le faire basculer dans le rouge. Le pompier a notamment dû demander de l'aide à ses parents. "À mon âge, c'est quelque chose de particulièrement difficile à accepter", commente-t-il.
Comme nous vous le rapportions lundi, le gouvernement n'a annoncé aucune aide ou fonds d'indemnisation pour les acquéreurs lésés. Et on ne sait rien de la réforme VEFA qui se prépare, si ce n'est que ses effets ne seront pas rétroactifs. Concrètement, cela signifie que les personnes qui ont acheté avant son entrée en vigueur ne seront pas protégées par les nouvelles dispositions de la loi.
"Nous avons entrepris toutes les démarches possibles pour faire valoir nos droits. Nous avons consulté des avocats, engagé des procédures judiciaires et obtenu un jugement en notre faveur. Malgré cela, nous nous retrouvons aujourd'hui pratiquement au même point: nos appartements ne sont toujours pas achevés. Nous avons le sentiment que personne n'est réellement en mesure de nous sortir de ce pétrin."
Il ne croit pas si bien dire. On l'a vu à travers le témoignage d'Alejandro, une faillite puis l'intervention de la garantie d'achèvement ne facilitent pas forcément les choses. Surtout s'il y a eu des surfacturations. Et à première vue, il semblerait que ça ait été le cas à Dudelange. "La société G3i a émis un nombre considérable de factures pour des travaux qui n'ont pas été réalisés ou qui ne l'ont été que partiellement", affirme le quadragénaire.
Il évoque notamment l'ascenseur qui n'a pas été installé, la toiture qui n'est pas terminée ou encore la façade qui n'a été que partiellement achevée. Des travaux pour lesquels des factures ont été émises et les paiements réalisés. Nous avons pu vérifier les dires de M. Gritti lors de notre rencontre à Dudelange, du moins en ce qui concerne l'ascenseur, la toiture et la façade.
Olivier dénonce des "pratiques extrêmement préoccupantes" qui soulèvent d'après lui "de sérieuses questions sur le plan juridique". Malgré tout, le quadragénaire n'a désormais qu'un espoir: que son calvaire s'achève et qu'il puisse enfin emménager à Dudelange.
"Je ne demande rien d'extraordinaire, simplement de pouvoir enfin disposer de l'appartement que j'ai acheté en 2020, que je rembourse tous les mois et dans lequel je devrais vivre depuis plusieurs années."
Nous avons contacté les trois administrateurs de la société G3i afin d'obtenir des explications concernant les retards accumulés sur le chantier de la résidence Belair à Dudelange. Seul un des responsables a accepté de nous parler de ce projet immobilier, sous condition de ne pas être nommé. Lors de notre entretien téléphonique, il a insisté sur le fait qu'il comptait aller au bout de ses engagements. "Je vais finir cette résidence, je vous le garantis", nous a-t-il dit.
Il explique que si tout avance très lentement, c'est parce qu'ils ont dû faire face à "la faillite d'une entreprise générale". Une information que nous avons pu confirmer via le registre de commerce (Bau-Orkestra S.à.r.l.). "Tous les corps de métiers ont arrêté de venir sur le chantier", affirme l'entrepreneur. Il affirme, de surcroît, avoir investi près de 500.000 euros d'argent propre pour faire avancer le chantier.
"À la base, je n'étais qu'un investisseur dans ce projet. Aujourd'hui, il faut que je finisse cette résidence seul", déclare-t-il. En effet, plusieurs sources concordantes indiquent que l'un des trois administrateurs de la société G3i aurait quitté le Luxembourg pour s'installer au Portugal. Il aurait coupé le contact avec les propriétaires et les administrateurs du projet. "Mon unique erreur a été de lui faire confiance", nous confie-t-il.
En ce qui concerne l'état actuel du chantier, l'entrepreneur nous confirme que les choses avancent lentement. Mais pas pour les raisons que l'on soupçonnerait. D'après lui, les copropriétaires refuseraient désormais de payer "des travaux achevés" à Dudelange. "Je ne suis pas une banque, je ne peux pas avancer de l'argent que je n'ai pas" , lance-t-il avant de tempérer son propos.
"Je comprends les acquéreurs, je comprends qu'ils aient perdu confiance... Mais on ne va pas pouvoir avancer s'ils refusent de payer les travaux. De plus, je dois payer des astreintes qui pèsent lourd dans la balance tous les mois", nous explique-t-il. Il aurait, depuis la condamnation de sa société en avril 2026, payé près de 50.000 euros d'astreintes aux différents copropriétaires. Il y aurait à ce jour une facture de 120.000 euros à régler liée aux travaux réalisés à Dudelange qui resterait ouverte.
"J'ai aussi été lésé, j'ai perdu beaucoup de nerfs et d'argent mais je vais tout donner pour finir cette résidence", assure-t-il. Il ajoute que la société G3i n'ira pas en faillite et qu'il ne sortira pas gagnant de l'opération à Dudelange, "loin de là". Il en profite pour annoncer une nouvelle date d'achèvement, Pâques 2027, et pour réfuter les dires de M. Gritti concernant d'éventuelles surfacturations. "Tout ce qui a été payé, a été réalisé", assure-t-il.
Cet article est le quatrième d'une série concernant les faillites dans la VEFA. Le prochain reportage sera publié en fin de semaine prochaine sur RTL Infos, RTL Today et RTL.lu. Si vous êtes vous-même dans une situation similaire et que vous souhaitez être contacté par notre journaliste, envoyez un email à l'adresse suivante: rtlinfos@rtl.lu
