Les chiffres du secteur indiquent une nette reprise, tant en ce qui concerne les nouveaux projets de construction que la demande des entreprises. De plus, ce n’est pas seulement la quantité, mais aussi la qualité et l’usage qui est fait de ces bureaux, qui ont évolué.
Après les années de pandémie, le marché a traversé un grand creux. Le travail hybride, les incertitudes économiques et politiques, ainsi que des investissements prudents ont brisé la volonté des entreprises de louer ou d’acheter de nouvelles surfaces. Quelques années ont passé et la situation est désormais toute autre.
“Il y a eu une longue période durant laquelle les gens se demandaient à quoi allait ressembler l’avenir. Le télétravail était très répandu et la question était : a‑t‑on encore besoin de bureaux ? Or, au cours des deux dernières années, nous avons constaté un regain d’intérêt. Pour 2025, nous sommes revenus à une certaine normalité”, explique Jean‑Paul Scheuren, vice-président de la Chambre Immobilière.
Les chiffres lui donnent raison : après des années difficiles avec environ 120.000 mètres carrés de nouveaux espaces de bureaux par an, on atteint désormais de nouveau les 180.000 mètres carrés construits, loués ou vendus.
La plus grande demande provient toujours du secteur financier et des assurances, explique Jean‑Paul Scheuren. “La Commission européenne a réalisé l’an dernier une très grande opération et l’État luxembourgeois est également très actif. Nous connaissons aussi des bâtiments comme celui d’Arcelor. Cela signifie qu’il y a également un certain nombre d’industriels qui s’installent.”
Les petites et moyennes entreprises sont elles aussi présentes sur le marché, mais recherchent plutôt des surfaces plus petites et optent souvent pour la location. Les solutions de coworking et les bureaux partagés gagnent en importance, mais comparé à l’étranger, ils ne représentent encore qu’un faible pourcentage du marché global.
La surface sur laquelle on travaille s’est fortement transformée ces dernières années avec le travail hybride et le télétravail. Le nombre de mètres carrés par salarié n’a toutefois que légèrement diminué par rapport à l’étranger.
“Aujourd’hui, on vient principalement au bureau pour échanger, se former, se rencontrer. Le travail peut souvent être effectué autrement. Le Grand-Duché a désormais une politique qui limite relativement le télétravail pour les frontaliers. On ne peut pas le négliger. Mais nous constatons que les espaces dédiés aux réunions prennent de plus en plus le dessus par rapport aux postes de bureau”, explique Michaël Taelman, country leader de CBRE Luxembourg. Le bureau devient de plus en plus un espace social et collaboratif.
Géographiquement, la ville de Luxembourg reste la destination la plus demandée. Entre 75 et 80 % des activités liées aux bureaux se concentrent toujours dans la capitale et sa périphérie directe. Des quartiers tels que la Cloche d’Or ou le Kirchberg se développent rapidement. Parallèlement, Belval gagne en importance, particulièrement grâce à une meilleure infrastructure de mobilité ainsi qu’à une offre de commerces et de gastronomie. Les loyers ont augmenté ces dernières années, surtout dans les zones premium, mais restent globalement alignés sur le rythme de l’inflation.
Ce qui caractérise le marché des surfaces de bureaux au Luxembourg, par rapport à l’international, c’est qu’il existe très peu de surfaces vacantes.
“Si l’on regarde les 20 dernières années, le total de mètres carrés de bureaux a doublé au Luxembourg. Nous atteignons désormais environ 5 millions de mètres carrés. Mais actuellement, nous ne sommes qu’à 4 % de vacance. C’est extrêmement peu”, explique Michaël Taelman.
Dans les zones premium comme la Cloche d’Or et le Kirchberg, ce taux descend même sous les 2 %. Pour les conseillers du secteur, cela représente un véritable défi : la demande dépasse souvent l’offre. Les nouveaux bâtiments trouvent donc généralement rapidement un nouvel occupant.
C’est pourquoi les acteurs concernés appellent les responsables politiques à créer d’urgence des incitations pour libérer des terrains constructibles et à améliorer la mobilité autour des zones d’activités potentielles.
