Construire une maison et s'y installer, c'est "le rêve luxembourgeois". Un rêve devenu inaccessible pour une grande partie de la population après une décennie de hausses délirantes des prix. Ne voulant pas y renoncer, Louise (prénom d'emprunt) et son mari ont fait le choix de s'éloigner de la capitale, avec leurs deux enfants. Après avoir fait des recherches en ligne, le couple a fini par jeter son dévolu sur une maison en VEFA à Perlé, proposée à la vente par la société Higher Group. Ils signent l'acte notarié au mois d'avril 2021.
"On a très vite eu des raisons de s'inquiéter", témoigne Louise. Le premier signe est venu du promoteur lorsqu'il a annoncé qu'il se séparait d'un de ses partenaires sur le projet, Defi Management. Puis les travaux ont commencé à traîner et "les excuses à s'accumuler". Covid, guerre en Ukraine, hausse des prix de la construction: il n'a pas fallu longtemps pour que les acquéreurs se voient réclamer plus d'argent.
"Le promoteur a prétexté un cas de force majeure et nous a demandé 120.000 euros supplémentaires" pour achever le chantier, se souvient la mère de famille. Une demande à laquelle le couple a refusé de céder malgré l'insistance de l'administrateur de la société. "Il nous a fait comprendre que si on ne payait pas, le chantier n'avancerait plus", ajoute-t-elle. À savoir que le projet porté par la société Higher Group prévoyait la construction de quatre maisons, dont celle de Louise.
Celle-ci n'a pas pu nous confirmer si les autres propriétaires avaient accédé à cette requête. Cependant, de leur côté, la décision était prise. "On n'allait pas lui verser un seul euro supplémentaire", commente-t-elle. Higher Group a finalement fait faillite, en fin d'année 2023. À ce stade, la société avait déjà encaissé plus de 440.000 euros pour la construction de la maison du couple d'expatriés.
"Cela devait couvrir la cuisine, les sols des salles de bain et une partie des travaux de toiture. Des travaux qui n'ont jamais été réalisés", nous écrit la mère de famille. Le couple avait également payé plus de 300.000 euros pour le terrain ainsi que 35.000 euros de frais de notaire. En total, près de 800.000 euros pour l'ossature d'une maison, située à une heure de la capitale luxembourgeoise.
Malheureusement, Louise et son mari n'étaient pas au bout de leurs surprises. "On a constaté que nous n'avions pas de garantie d'achèvement", se lamente-t-elle avant d'ajouter "on aurait dû être plus vigilants". À savoir que, contrairement à la croyance populaire, la garantie d'achèvement est également obligatoire pour les maisons en VEFA. Une garantie qui doit être fournie par le vendeur de VEFA, d'après le code civil luxembourgeois.
Dans ce contexte, il est important de souligner que le/la notaire a un devoir de vérification au moment de la signature de l'acte, auquel il/elle a manifestement manqué. Un nouvel affront donc pour ce couple d'expatriés qui n'avait aucune perspective d'avenir à ce stade. Il vivait dans un appartement à Luxembourg, payait des intérêts pour une maison inachevée et ne savait par où prendre le problème.
"Nos économies se sont envolées et nous sommes endettés jusqu'au cou"
Le couple a finalement été approché, fin 2024, par un résident de la commune de Perlé qui s'est proposé d'achever les quatre maisons, pour un prix. Un prix fixé à 212.000 euros pour la maison des deux expatriés. "Nous avons dû demander un nouveau prêt à la banque, dont les conditions étaient beaucoup moins favorables", explique la mère de famille. "On nous a fait savoir que nous étions considérés comme des clients à haut risque", précise-t-elle.
Début 2026, le couple a enfin emménagé dans la maison à Perlé. Une maison à laquelle il manquait des portes, des revêtements et de la peinture. "Il a fallu faire certaines choses nous-même au vu de nos contraintes financières" explique Louise. À cela s'ajoutaient les travaux mal accomplis lors de cette deuxième phase de construction. Elle évoque notamment un trou dans le mur qui devait, selon le nouvel entrepreneur, être bouché par son peintre. "Il y a beaucoup de malhonnêteté dans la construction", conclut-elle.
Aujourd'hui, Louise et sa famille font partie des rares acquéreurs en VEFA qui se sont confrontés à une faillite à habiter leur bien. Mais c'est un concours de circonstances qui leur a permis d'achever le projet. Et leur situation financière est désormais critique. "Nos économies se sont envolées, nous sommes endettés jusqu'au cou et il ne nous reste rien de nos salaires à la fin du mois", nous confie-t-elle. À savoir que les deux parents travaillent, à plein temps.
"Tout ce qu'on gagne va dans nos crédits immobiliers. Tout imprévu est devenu un véritable obstacle pour nous. Quand on va faire les courses, on a désormais un budget très strict. Et c'est sans parler du stress et de l'impact que ça a pu avoir sur notre relation... Il y a vraiment eu des moments où on s'est posés la question: que va-t-il advenir de nous? La banque, la commune, le gouvernement, les élus: personne n'a voulu nous aider."
Elle nous avoue avoir réfléchi à quitter le Grand-Duché, avec sa famille. Louise vit encore très mal le calvaire qu'elle a traversé ces dernières années. "Je ne construirai plus jamais au Luxembourg", déclare-t-elle avec fermeté. "Les acquéreurs ne bénéficient d'aucune protection", argumente-t-elle. Un point de vue partagé par les personnes qui ont témoigné auprès de RTL Infos ces dernières semaines, dans le cadre de la série de reportages intitulée "Quand la VEFA tourne au cauchemar".
Une manifestation va d'ailleurs avoir lieu ce samedi à Luxembourg-Ville, sur la place Clairefontaine. Les manifestants se réuniront pour demander une meilleure protection légale des acquéreurs en VEFA et pour réclamer de l'aide pour les acheteurs lésés ces dernières années. Rappelons que le gouvernement nous a récemment confirmé que la réforme de la loi VEFA était bien dans les tuyaux sans pour autant nous donner de détails.
On sait néanmoins que quelles que soient les nouvelles dispositions de la loi, elles ne seront pas rétroactives. En clair, cela signifie que le gouvernement n'entend pas aider/dédommager les acquéreurs en VEFA lésés ces dernières années. Cela alors même que le ministère a admis les faiblesses du mécanisme censé protéger les acheteurs en cas de faillite.
Contacté par nos soins, l'ex-administrateur de la société Higher Group a tenu à réagir. Il ne nie ni les délais, ni les frais supplémentaires réclamés à l'été 2023. Il explique cependant que cela n'a pas dépendu de lui. Les délais, il les impute à l'abandon de chantier volontaire d'un sous-traitant intervenu au mois de septembre 2022 puis à des intempéries. Cela aurait entraîné, d'après lui, "quatre mois de retard non imputables" à sa société.
Et les frais supplémentaires, il les justifie par la hausse des prix de la construction entre 2021 et 2022. Dans un courrier auquel il nous a donné accès, il explique aux acquéreurs que les prix dont ils avaient pris connaissance au moment de leur acquisition avaient été fixés en 2019 puis vérifiés en 2020. Ils ne pouvaient donc pas refléter les hausses survenues suite à la pandémie et à la guerre en Ukraine. D'où le recours à la "force majeure".
Il va plus loin en expliquant avoir réclamé 120.000 euros par habitation (hors TVA) au moment où des concurrents demandaient "des sommes bien plus importantes", comprises entre 180 et 250.000 euros d'après lui. Des estimations que nous n'avons pas pu confirmer ou vérifier. "J’ai vendu les maisons entre 527.000 euros et 568.000 euros pour des maisons de 230 m2 habitable", ajoute-t-il.
En ce qui concerne les raisons qui ont mené Higher Group à faire faillite, il explique que l'augmentation des prix sur "toutes les marchandises" ont "inévitablement" mis la société en difficulté. Il affirme être allé jusqu'à injecter des fonds propres pour essayer de redresser la situation "mais cela n'a pas été suffisant". Il a également évoqué une "personne qui se reconnaîtra", chargée de trouver des investisseurs, qui aurait mis en danger l'intégrité de la société via des opportunités d'investissements "plus que dangereuses".
Enfin, il a tenu à rappeler que "l'entièreté du secteur" a souffert des conditions de marché en 2023. Et en effet, ça a été l'année la plus dévastatrice pour les promoteurs et constructeurs du pays. Mais si beaucoup de sociétés en ont fait les frais, il y en a également de nombreuses qui ont réussi à rester à flot, malgré l'effondrement de l'activité dans la VEFA.
Cet article est le sixième d'une série concernant les faillites dans la VEFA. Le prochain reportage sera publié en fin de semaine prochaine sur RTL Infos, RTL Today et RTL.lu. Si vous êtes vous-même dans une situation similaire et que vous souhaitez être contacté par notre journaliste, envoyez un email à l'adresse suivante: rtlinfos@rtl.lu
