Afin d'élargir l'offre de logements abordables, le Premier ministre Luc Frieden a également annoncé que l'Etat va acquérir d'autres projets immobiliers en cours de réalisation. Un autre élément important est le prêt immobilier, tant pour les particuliers qui construisent ou achètent que pour les promoteurs.
Lorsque vous vous adressez à une banque pour contracter un prêt immobilier, la question de votre capital propre se pose relativement vite. A ce propos, Luc Frieden a déclaré après la table ronde logement:
"[...] quelle est la nature de ces fonds propres, des 20% que vous devez avoir... devez-vous les avoir en espèces, pouvez-vous aussi les avoir en actions..."
Mais sur quel levier le gouvernement peut-il appuyer auprès des banques. Claude Hirtzig, responsable du département Retail & Professional Banking auprès de la Banque et caisse d'épargne de l'Etat (BCEE):
"Les banques ont des règles concernant les fonds propres et doivent les respecter. Un certain nombre d’ajustements seraient utiles. Des discussions sont en cours avec le gouvernement et la CSSF. Pour le reste, il faut savoir que les banques veulent faire des prêts, nous ne retenons pas les prêts. Ce qui freine actuellement le marché, c’est la demande. Si nous pouvons contribuer à une reprise plus rapide du marché, nous le ferons."
Les banques parlent d'une nouvelle ambiance de rupture, avec la récente baisse des prix et des taux d'intérêt, en plus des mesures annoncées lors de la table ronde logement. Le gouvernement se tourne également vers les banques, pour qu'elles accompagnent de manière plus proactive les grands projets de construction.
Aujourd'hui, lorsqu'une résidence ou un lotissement entier sont construits, les banques ne débloquent un crédit que lorsque 80 % du projet est déjà vendu sur le papier. Là, Luc Frieden a lancé la question:
"Si cela peut être légèrement réduit, soit du côté de la banque, soit si l'État dit que lorsque 60 ou 70% sont vendus, il fait une promesse d'achat ou quelque chose de similaire pour les logements subsistants, de manière à ce que le projet puisse être réalisé?"
Toutes ces discussions ne doivent pas s'éterniser, selon le souhait du Premier ministre.
Prenons une jeune femme qui, après ses études, veut acheter son premier logement pour environ 450.000 euros. En tant que primo-accédante, elle pourrait, en théorie, demander un crédit immobilier sans capital propre.
Explications de Claude Hirtzig, responsable du département Retail & Professional Banking auprès de la BCEE:
"Théoriquement sans fonds propres, tout simplement parce que les frais annexes, tels que les frais de notaire, la décoration de l'appartement ou par exemple le jardin, si vous en avez un, ne sont pas couverts par le prêt. Cela signifie qu’il faut toujours disposer d’un certain capital propre pour pouvoir réaliser une acquisition."
Dans notre exemple, la femme travaille et dispose d'un capital propre. Selon la simulation du banquier, un prêt d'environ 400.000 euros sur 30 ans entraînerait un remboursement de plus ou moins 2.300 euros par mois.
Claude Hirtzig:
"Les taux d’intérêt ne sont plus aux niveaux que les clients le pensent peut-être. Ils ont peut-être fait l'expérience l'année dernière qu'avec les taux d'intérêt de l'époque, leur prêt n'était pas réalisable, simplement parce que les charges étaient trop élevées. En ce qui concerne les taux d’intérêt fixes à long terme, nous sommes désormais à un niveau bien inférieur à ce que nous avions il y a quelques mois."
Actuellement, un taux d'intérêt fixe inférieur à 4% peut vous être proposé, ajoute Claude Hirtzig. Déjà depuis 2017, nous recommandons en général aux clients un variant fixe. Tout comme de conclure un plan d'épargne logement.
Pour les crédits immobiliers, les taux variables atteignent pour l'instant les 5,5%, au moins à la BCEE. Il peut évidemment y avoir des divergences par rapport aux statistiques que la Banque centrale de Luxembourg publie régulièrement.
Germain Stammet, chef adjoint du département statistiques de la BCL:
"Il se peut donc très bien qu'un certain mois, une banque ait accordé beaucoup de prêts à ses propres employés, avec logiquement des taux d'intérêt plus bas et cela peut alors avoir un effet sur la moyenne que nous publions. Un autre point de notre méthodologie est le suivant: si une famille contracte demain un prêt sur 20 ans avec, disons, une période de fixation de 10 ans, la banque le déclarera comme une nouvelle activité au cours de la période de janvier. Sachant que bien sûr le prêt, donc le taux que la banque a pris, est celui de fin novembre."
Pour qu'une banque accorde un crédit logement à taux d'intérêt variable, 2 % supplémentaires sont ajoutés pour vérifier si le client sera toujours en mesure de rembourser en cas de hausse des taux d'intérêt.
Claude Hirtzig:
"Les taux d'intérêt variables, les taux d'intérêt à court terme, qui sont principalement orientés par les taux d'intérêt de la Banque centrale, pourraient baisser cet été. En ce moment, les analystes estiment que nous obtiendrons une baisse des taux d’intérêt de 1% cette année."
Les banques veulent aussi contribuer à la relance du marché du logement.
Le reportage de RTL en luxembourgeois:
