Fantasmons un peu : et si on construisait un Burj Khalifa au Luxembourg ? Après tout, nous sommes l'un des pays les plus riches du monde, non? La question, posée à nos deux experts, ne récolte que des rires, tant elle est incongrue. Bâtir un gratte-ciel gigantesque comme à Dubaï, alors que le Luxembourg a le vertige dès qu'un immeuble commence à dépasser les dix étages... non, ce n'est pas sérieux.
Cette petite provocation illustre néanmoins un dilemme national, comme le reconnaît Shahram Agaajani : "le Luxembourg a peur de la densité".
Depuis une vingtaine d'années, le Luxembourg construit, en moyenne, moins de 3.000 logements par an. C'est peu, et loin de l'ambition annoncée de construire 6.000 logements par an.
Face à ce manque gravissime de logement - qui est devenu le problème numéro 1 des résidents - le Luxembourg n'a pourtant pas 36 solutions :
Oui, mais comment ? Il faut reconnaître qu'il n'existe pas de baguette magique, la situation est complexe. Jusqu'ici, la solution a très souvent été de construire "en largeur". Autrement dit, faire marcher les pelleteuses pour grignoter toujours plus sur les champs et forêts du pays. Un étalement urbain qui n'a manifestement pas porté ses fruits. On construit surtout des lotissements et des petits immeubles, mais les bénéficiaires sont rares. Le rêve de l'accès à la propriété - et ne parlons même pas du rêve de la maison avec garage et jardin - n'est plus qu'une chimère pour une part croissante de la population.
Alors, pourquoi ne pas construire "en hauteur" ? Autrement dit, densifier?
"On ne peut plus permettre aux propriétaires de faire ce qu'ils veulent, tout le temps"
Mais est-ce réaliste politiquement, ça? "Ça se fait dans beaucoup de pays. Ça veut dire confronter le droit de propriété, car si on ne le fait pas, on n'aura jamais d'agencement urbain logique. C'est un tabou mais qui doit cesser d'en être un. On ne peut plus permettre aux propriétaires de faire ce qu'ils veulent, tout le temps".
Reste une réalité statistique : "0,5% de la population détient 50% des terrains constructibles" au Luxembourg. "Une minorité de la population contrôle la destinée" du logement au Luxembourg, et "parmi les entreprises, c'est aussi très concentré, cinq promoteurs détiennent une réserve foncière très importante et peuvent se partager le territoire".
"C'est une réalité" abonde Shahram. "Le danger ce n'est pas juste perdre un paysage, c'est de perdre une vision collective du territoire. Depuis le sol, on voit sa parcelle, depuis le ciel, on voit le territoire, et ce territoire luxembourgeois raconte beaucoup de choses. Ce territoire raconte une peur de la densité, il raconte une spéculation foncière, une fragmentation communale. Et surtout, un certain manque de courage politique. Car un territoire qui est pensé à travers des parcelles privées finit toujours par perdre son âme".
Après un petit détour au dessus du magnifique château de Vianden, nous filons vers l'ouest : Mamer, Cappelen, et notamment le village d'Olm. Ce dernier est devenu "le symbole d'une contradiction luxembourgeoise", estime Shahram. "D'un côté, on a le vieux Olm, qui est une citée-dortoir comme les autres, et de l'autre, on a un nouveau quartier développé par la SNHBM qui a fait un travail exceptionnel, il faut le dire. Car il y a une certaine centralité, densité, et puis une place publique, une école, un concept de quartier sans voiture..."
Il évoque Elmen, concept ambitieux présenté comme un "nouveau village" entre Kehlen et Olm, et qui vise à construire des centaines d'habitations abordables en pleine campagne. Le problème, poursuit Shahram, c'est que ce projet "a été implanté au mauvais endroit, dans un secteur où les réseaux de transport étaient déjà sous tension, saturés aux heures de pointe." "Pour beaucoup de gens, ça, c'est l'avenir du pays, alors que c'est une erreur. Ça montre les limites d'un modèle où on continue d'étendre les villages vers les champs, alors que les villes peinent à évoluer. Ce projet devait avoir lieu à Luxembourg-Ville, à Esch, ou Dudelange, mais pas ici, dans un champ."
"Le concept important, ici, c'est l'opportunisme foncier" réagit Antoine. "On implante des quartiers à des endroits où on peut, où on a pu acheter le foncier, et pas nécessairement où il faut, aux endroits les plus stratégiques. On pense par exemple à Cessange, qui est l'un des quartiers de Luxembourg-Ville où il y a le plus de champs, c'est la réserve foncière la plus importante de la ville. Pourquoi ne pas implanter un nouveau quartier là, plutôt qu'à Olm, où ça complique tout au niveau transport et infrastructures ?"
Cap désormais sur le sud. En chemin, on interroge Antoine : est-ce que la densification peut avoir la vertu de faire baisser les prix immobiliers ? "Normalement si on produit plus et construit plus dense, on arrive à faire baisser les prix de livraison de chaque unité. Le problème, c'est qu'on est sur un tel manque de logement au Luxembourg, et sur des stratégies des promoteurs de vendre au prix maximum, ce qui est leur logique commerciale, que cela maintient les prix élevés."
Nous survolons désormais Belval. Ce nouveau quartier urbain n'inspire qu'un mot à Shahram : "réussite". "Une belle réussite, à tout point de vue, car elle apporte une densité intelligente. Belval nous apprend qu'on n'est pas condamné à choisir entre logement et paysage. Quand les hauts fourneaux se sont arrêtés, on aurait pu aller construire ailleurs. Mais on a fait l'inverse, on a construit sur l'existant, sur une friche industrielle. On a choisi de réutiliser un sol déjà consommé, plutôt que d'en détruire un nouveau. C'était une première au Luxembourg. Et ça, pour moi, c'est l'avenir de ce pays".
"La question, ce n'est pas combien de logements on peut encore construire, c'est combien de Belval sommes nous encore capables d' inventer. Ça, c'est l'avenir du pays"
Cela dit, Antoine confirme que ce type de site a du potentiel : "Il y a d'autres possibilités, il y a la NeiSchmelz à Dudelange, la Metzeschmelz à Esch-Schifflange... on ne manque pas de sites potentiels. Ces friches sont plus accessibles car déjà libérés des logiques agricoles et rurales, c'est juste une question de débloquer des sites et des financements pour assainir des terrains très pollués".
"La question, ce n'est pas combien de logements on peut encore construire, c'est combien de Belval sommes nous encore capables d' inventer. Ça, c'est l'avenir du pays, c'est la solution la plus respectueuse de notre patrimoine et de notre paysage" insiste Shahram.
Avant de conclure notre vol, Antoine décoche une dernière flèche: "Là, c'est l'un des creux urbains les plus impressionnants du pays, à Dudelange, le Ribeschpont, qui est aux mains des mêmes propriétaires depuis des siècles. Et toute l'urbanisation s'est faite autour de cette zone. C'est une ville très dynamique, qui essaie de développer ces zones, mais on est face à des stratégies privées d'accumulation multigénérationnelle qui sont très difficiles à briser."
Retour sur la terre ferme pour un petit débriefing. "Ce qu'on a vu d'en haut, c'est une peur de la densité. C'est une fragmentation communale qui nous dit beaucoup de choses. Quand on se rend compte que chaque logement qu'on construit nécessite des kilomètres de réseaux souterrains, des routes, des infrastructures, des fibres optiques, du gaz, etc. Et finalement ça génère des coûts publics et du trafic. Donc si l'intensité est toujours liée au trafic, c'est une fausse approche" plaide Shahram.
"Alors clairement, il faut densifier" résume Antoine. "Le problème, c'est que densifier, c'est facile à dire, mais c'est difficile à faire dans un pays où les pouvoirs publics ont peu de contrôle sur l'utilisation des terrains" et avec "des propriétaires qui ne sont pas tous nécessairement dans une logique d'accroissement de population, de densification. Sans mesures plus contraignantes ou sans opportunité foncière comme les grandes friches industrielles, il est difficile de changer drastiquement le modèle de construction du pays. Quand on réfléchit aux grandes capitales européennes, on a des îlots qui sont très denses. On pense à Paris, on pense à Barcelone, on pense à Rome... Et à Luxembourg, on est sur une métropole qui grandit, qui a une ambition internationale. Donc il y a la capacité et le potentiel de développer une vraie ville".
Et de conclure : "Un jour, pourquoi ne pas imaginer une grande tour d'habitation au Luxembourg? Pas au milieu d'un champ, mais là où les infrastructures existent déjà ? Mais bien sûr qu'il faudrait commencer à densifier ! Et bien sûr qu'il faut imaginer des tours dans notre avenir et dans nos villes."
À lire, les précédents articles de notre série :
