Le prix des terrains a baissé, des logements plus abordables à venir ?

La baisse du prix des terrains à bâtir a été nette entre 2022 et 2024. "Quasiment 20%", nous confirme le chercheur du Liser, Julien Licheron par téléphone. Et cette baisse a été assez homogène à travers le pays.

Une bonne nouvelle pour ceux qui comptent à acheter du neuf au Luxembourg dans les années à venir. En effet, si le poste de dépenses le plus important des promoteurs s'allège, ils devraient être en mesure de proposer des logements à des prix plus attractifs.

Julien Licheron chercheur au Liser et à l'Observatoire de l'habitat / © Liser

La question est désormais celle du timing. Si certains terrains sont vendus "prêts à construire", ce n'est pas toujours le cas. Ce qui veut dire que l'on pourrait voir des projets plus abordables sortir de terre dans les années à venir ou... beaucoup plus tard.

En ce qui concerne la raison derrière cette baisse des prix, le chercheur du Liser estime que la hausse des taux a évidemment joué un rôle important. Cependant, il insiste sur le fait que l'on ne peut pas établir un lien de causalité entre la baisse des prix de l'immobilier et celle des terrains.

"Pour la vente des terrains, il n'y a généralement pas d'urgence", rappelle Julien Licheron. Le fait que le Luxembourg réfléchisse à  introduire un impôt sur la mobilisation des terrains aurait tendance à lui donner raison.

-> À lire à ce sujet: Un nouvel impôt pour mobiliser les terrains: les propriétaires fonciers ne seront pas inquiétés avant 2034

Quoiqu'il en soit, la volonté d'investir dans le foncier semble être revenue en 2024. La dernière note de l'Observatoire de l'habitat à ce sujet le confirme. Une réelle "reprise de l'activité" a été constatée cette année là nous confirme son auteur, Julien Licheron.

"Visiblement, des promoteurs ont acheté pour les viabiliser", ajoute-t-il. On ne peut évidemment pas se prononcer en ce qui concerne l'arrivée de ces projets sur le marché luxembourgeois. On sait cependant qu'ils seront moins chers au fur et à mesure que l'on s'éloigne de la capitale.

© Observatoire de l'habitat

"Il existe toujours de très grandes différences de prix entre Luxembourg-ville et le reste du pays", souligne M. Licheron. Le "découpage" du Grand-Duché en termes de prix reste, pour sa part, très stable. Ergo: il sera toujours beaucoup plus facile d'acheter à Wiltz qu'à Strassen.

Une hausse des prix de 150% en 12 ans

Avant la hausse des taux d'intérêts, ce sont les prix des terrains qui explosaient au Luxembourg. En effet, l'Observatoire de l'habitat a calculé une augmentation cumulée de 150,4% entre 2010 et 2022. C'est dire la rentabilité du foncier pendant cette période.

Le prix des logement a bien évidemment suivi cette trajectoire mais pas dans les mêmes proportions. Le dernier rapport de l'OH estime l'augmentation des prix à 139% dans l'existant et 130,7% dans le neuf. Ce qui est loin d'être négligeable. Tout cela alors que l'indice des prix de la construction n'augmentait "que" de 52,1% sur la même période.

© Observatoire de l'habitat

"La hausse des prix des logements a généré une hausse desgains anticipés sur la construction d’une parcelle libre, donc une hausse de la valeur des terrains. En retour, la hausse des prix d’achat des terrains a été intégrée dans le prix final des logements construits sur ces terrains", explique l'OH.

Quant à l'évolution des prix entre 2024 et 2025, Julien Licheron nous confirme que les données de la publicité foncière ne seront pas disponibles avant le printemps 2026. Les investisseurs n'auront donc d'autre choix que de se fier à ce dernier rapport pour formuler leurs offres.