Le Luxembourg a connu une succession de crises du logement ces dernières décennies. À tel point que de plus en plus d'experts parlent d'une "permacrise". Mais quelles en sont les origines?

Après une longue période de prospérité, l'immobilier vient de connaître une année noire au Luxembourg. Hausse des taux, baisse des prix, chute de l'activité: nombreuses sont les entreprises qui ont mordu la poussière en 2023. À tel point que le nouveau gouvernement a décidé de déclarer l'état de crise pour le secteur de la construction au mois de janvier.

Une énième crise qui a fini par capter l'attention des décideurs du pays qui s'apprêtent à déployer une série de mesures destinées à stimuler le marché du logement luxembourgeois. Force est de constater que le Grand-Duché se reposera essentiellement sur des anciens remèdes pour relancer le marché. Est-ce la bonne solution?

Pas si l'on en croit les experts de l'Observatoire de l'Habitat qui maintiennent qu'il faut régler les problèmes de fond avant de parler de solution. "On passe finalement de crise en crise", affirme Julien Licheron, chercheur au Liser. Pour sa part, Michel Edouard Ruben, économiste à la fondation Idea, n'hésite pas à parler d'une "permacrise".

Dans ce contexte, il rappelle que l'ancien Premier ministre, Jean-Claude Juncker, déclarait déjà en 2002, lors de son discours sur l'Etat de la nation, que les prix immobiliers étaient "fous pour les gens normaux". Mais ce n'est là qu'une anecdote. Le problème remonte bien plus loin.

Une crise perpétuelle

Michel Edouard Ruben souligne le fait que la première loi sur les habitations bon marché date de 1906. "À priori, on peut  dire qu'en 1905, on trouvait déjà que les logements n'étaient pas abordables", raisonne-t-il. ll évoque d'autres crises à l'issue des deux guerres mondiales ou encore l'épisode 70-80 que "tout le monde a oublié".

Pour Antoine Paccoud, coordinateur de l'Observatoire de l'Habitat, il n'y a pas de doute: s'il y a une crise permanente, c'est forcément "à l'avantage de certains". "On ne peut pas imaginer un pays qui est en crise pendant 120 ans sans que ça profite à quelqu'un", ajoute-t-il.

Le problème a longtemps été le même au Luxembourg: le décalage entre l'offre et la demande. Et c'est précisément ce qui surprend les chercheurs du Liser. "Ce décalage, s'il est aussi structurel, c'est qu'il doit y avoir un dessin, des stratégies derrière", soutient Antoine Paccoud.

"Je pense qu'il faut s'intéresser à l'assemblage sociétal qui a permis à cette permacrise de perdurer sur 120 ans". La source du problème pour le coordinateur de l'Observatoire de l'Habitat, c'est "l'accaparation des réserves foncières par un petit nombre d'acteurs" du marché.

Il explique que rien de tout cela n'aurait été possible sans une réglementation favorable à la concentration du foncier: "Des terrains ont été transmis de génération en génération dans les mêmes familles de par l'absence d'impôt foncier important, et l'absence de taxe sur l'héritage en ligne directe."

Le foncier au cœur du problème

En témoignent les chiffres révélés par l'Observatoire de l'Habitat il y a maintenant plus de deux ans: 0,5% de la population détient actuellement 50% des terrains constructibles. Dans ce contexte, il convient de rappeler que c'est la valeur du foncier qui tire les prix de l'immobilier vers le haut au Luxembourg.

Ce modèle couplé à la croissance économique et démographique du pays a permis au logement de devenir "un moyen d'enrichissement rapide". À qui la faute? Pour Antoine Paccoud, Etat, constructeurs, propriétaires fonciers, promoteurs, particuliers, "tout le monde a une responsabilité". De son côté, Michel Edouard Ruben opine que s'il y a des responsables, il n'y a pas forcément de coupables.

"Si on prend les dix dernières années, tout le monde s'est gavé", n'hésite-t-il pas à déclarer. L'Etat avec les recette fiscales que les ventes ont généré, les promoteurs avec leurs marges et les particuliers avec les profits générés par l'explosion des prix. "C'est un jackpot, comme si vous aviez gagné à la loterie", ajoute-t-il.

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© Domingos Oliveira/ RTL Luxembourg

Le problème, c'est que ce modèle semble ne plus être viable. L'année 2023 l'a montré: la nature de la crise a changé. "Les prix de l'immobilier, ça met en doute l'attractivité, la compétitivité du territoire, même pour les Luxembourgeois", rappelle Julien Licheron. "Aujourd'hui, c'est clair que le logement c'est une condition du succès futur du Luxembourg", conclut-il.

Et pour que succès il y ait, il faudra"redéfinir clairement l'objectif de la politique du logement", d'après Michel Edouard Ruben qui opine qu'il devrait être de "maximiser la production" de logements. "Avec une variable abordable", ponctue Antoine Paccoud.

Les détails de ces échanges sont à consulter dans le nouvel épisode de "La Bulle Immo" ci-dessous.

28. Le logement a-t-il toujours été en crise au Luxembourg?

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