Mais la réalité est bien différente en 2025: une construction au point mort, des réclamations d’assurance contestées, et maintenant la faillite. Le projet immobilier « Ouschterbuer » à Oberkorn est en train de s’effondrer, laissant ses acquéreurs aux prises avec un avenir incertain et une frustration croissante.
Plusieurs acheteurs qui ont acquis des maisons dans ce projet en 2023 se sont plaints que la construction était au point mort, apparemment parce que le promoteur international Capelli n’avait pas payé les entreprises de construction. Aujourd’hui, un nouveau projet a vu le jour: Oschterbour SA, l’entreprise responsable du projet et filiale du groupe Capelli, s’est déclarée en faillite. Dix-neuf maisons restent donc inachevées et leurs acquéreurs sont confrontés à un avenir incertain.
Pour de nombreux acheteurs, l’annonce de la faillite a suscité des émotions mitigées. Jeff Wagner, qui a acheté une maison dans le quartier Ouschterbuer avec sa femme, a fait part de sa réaction à nos confrères de RTL Télé: “On s’y attendait toujours d’une certaine manière, mais ça a quand même été un choc, d’autant plus que Capelli SA est une grande entreprise internationale”.
M. Wagner a expliqué que M. Capelli avait informé les acheteurs de la faillite d’Oschterbour SA par courrier électronique, en leur conseillant de contacter leur compagnie d’assurance au sujet de la garantie d’achèvement. Ces garanties sont obligatoires pour les propriétés sur plan (VEFA) et sont conçues pour protéger les acheteurs si un promoteur ne peut pas achever un projet, en couvrant les coûts qui dépassent les paiements restants dans le cadre du contrat de VEFA. Cependant, M. Wagner a révélé une complication: le nom figurant sur la garantie d’achèvement ne correspond pas au nom figurant sur l’acte de vente.
Selon notre témoin, il a été demandé aux acheteurs de soumettre leurs actes de vente et leurs garanties d’achèvement pour examen. Dans un premier temps, les acheteurs ont été informés que la garantie avait été signée par Capelli SA, et non par Oschterbour SA, et qu’elle ne pouvait donc pas être honorée.
Toutefois, M. Wagner a noté que l’assureur a ensuite fait marche arrière, déclarant qu’il réévaluerait la situation et fournirait de nouvelles informations. “Une fois de plus, tout ce que nous pouvons faire, c’est attendre, comme nous l’avons fait au cours des cinq dernières années”, a déclaré M. Wagner.
Alessandro Rizzo, PDG d’EuroCaution, qui sert d’intermédiaire entre l’assureur Stonefort et les acheteurs, a précisé que la réponse initiale n’était pas un rejet. Il a expliqué que le garant a besoin de temps pour analyser la situation avant d’ouvrir un dossier, décrivant le scénario comme “sans précédent”. M. Rizzo a souligné que Stonefort, qui gère environ 20.000 garanties, n’avait jamais rencontré une telle situation au cours de ses 12 années d’activité.
M. Rizzo a expliqué que le premier courriel envoyé aux acheteurs avait pu être mal compris en raison de l’utilisation de “termes juridiques complexes”. Pour clarifier la situation, un deuxième courriel a été envoyé, confirmant que les garanties d’achèvement restaient valables mais qu’elles nécessitaient une évaluation approfondie.
M. Rizzo a qualifié la situation de “sans précédent”, notant que certaines garanties citent Oschterbour SA comme partie responsable, tandis que d’autres citent Capelli Lux SA.
Contactés pour obtenir une réaction, Capelli a déclaré que tous les actes de vente ont été signés par la société qui soutient le projet, et non par Capelli directement, et a souligné qu’une garantie d’achèvement d’EuroCaution s’applique à chaque unité. M. Capelli a attribué la différence de noms à une “erreur humaine” de la part d’EuroCaution. Malgré cela, il a été conseillé aux acheteurs concernés de contacter l’administrateur judiciaire d’Oschterbour SA et son notaire pour obtenir de plus amples informations.
Indépendamment de la faillite d’Oschterbour SA, certains acheteurs avaient déjà décidé d’intenter une action en justice contre Capelli. Catherine (NDLR : le prénom a été changé), qui a acheté une maison dans le lotissement Ouschterbuer, a expliqué qu’elle et d’autres avaient déposé une demande d’indemnisation.
Cependant, la faillite du promoteur a compliqué les choses, les laissant dans l’attente d’une solution. Cette dame a souligné les difficultés rencontrées pour aller de l’avant, en particulier pour les habitants des maisons mitoyennes. “Nous sommes quatre maisons mitoyennes, nous devons donc pouvoir avancer tous les quatre en même temps si nous voulons que nos maisons soient rénovées”, a-t-elle déclaré.
Selon M. Rizzo, la majorité des acheteurs ne devraient pas rencontrer de problèmes avec leurs garanties d’achèvement. Toutefois, certains hésitent à se fier à l’assurance, craignant que les rapports d’experts supplémentaires requis ne retardent le projet de plusieurs mois.
Jennifer Vitriolo fait partie de ceux qui ont décidé de ne pas recourir à l’assurance. Elle prévoit plutôt de terminer sa maison de manière indépendante avec d’autres entrepreneurs. Mme Vitriolo prévoit qu’une grande partie des travaux existants, y compris les systèmes électriques et de plomberie, devront être enlevés et refaits, ce qui revient à repartir de zéro.
Si les compagnies d’assurance comprennent l’envie de terminer soi-même une maison inachevée, elles déconseillent fortement cette approche en raison des risques importants qu’elle comporte.
M. Rizzo a prévenu que la réalisation de tels projets représentait “un risque énorme” pour les familles, en soulignant les compétences hautement techniques que requiert désormais la construction moderne. Il a reconnu que les personnes concernées avaient “très probablement” payé trop cher, mais a fait valoir qu’il incombait en fin de compte au garant de couvrir les coûts d’achèvement.
Mme Vitriolo, une mère de trois enfants qui risque d’être expulsée de son appartement le 1er novembre, a exprimé sa frustration face aux options limitées qui s’offrent à elle. Lorsqu’elle a dû déménager, elle a eu du mal à trouver un logement convenable. À l’époque, elle s’était adressée au ministère de la famille, qui lui avait conseillé de contacter un bureau social si elle rencontrait des difficultés financières.
Mme Vitriolo reste critique à l’égard de leur réponse: “Leur réponse indiquait très clairement que, tout d’abord, je gagnais trop d’argent, et que mes seules options étaient de vivre dans un hôtel ou dans un camping avec les enfants”. Elle a également raconté avoir appelé pour obtenir un logement social à Differdange, où elle affirme qu’on lui a dit que, malgré la disponibilité, elle n’était pas éligible parce qu’elle “n’est pas une réfugiée”.
À notre demande, le service du logement de la commune de Differdange a précisé que les logements abordables ne sont pas réservés exclusivement aux réfugiés. Tous les demandeurs sont traités sur un pied d’égalité, quelle que soit leur origine, et doivent remplir un formulaire en ligne. Les candidats sont ensuite évalués selon un système de points basé sur une enquête sociale. Le service a noté qu’une personne vivant dans un logement temporaire peut obtenir un score plus élevé qu’une personne déjà engagée sur le marché du logement primaire.
Entre-temps, l’incertitude plane sur le sort du quartier Ouschterbuer. Des rapports suggèrent qu’il est encore possible que Capelli sauve Oschterbourg SA de la faillite en réglant ses dettes. En cas de succès, l’entreprise redeviendrait propriétaire du projet, ce qui déchargerait les particuliers de toute responsabilité directe.
[clickbox title="Réaction de Capelli et EuroCaution”]
“Nous ne souhaitons pas rentrer dans la polémique de savoir qui est responsable du contenu, des éventuelles imprécisions ou confusions et de l’émission de certaines attestations de garantie d’achèvement au nom de CAPELLI LUX SA car d’une part, notre unique préoccupation est de s’assurer que les clients concernés puissent actionner les garanties dont ils bénéficient et d’autre part, nous maintenons notre position sur la pleine validité de l’ensemble des garanties” a réagi Capelli. “En effet, il est bien indiqué dans le contrat d’assurance d’achèvement de BUILDERS DIRECT SA représentée par EUROCAUTION SA que le preneur d’assurance est CAPELLI SA et CAPELLI LUX SA et l’assuré est défini en annexe. Dans cette annexe, l’assuré nommé est OSCHTERBOUR SA qui porte et réalise l’opération. De plus, toutes les attestations de garantie produites par la compagnie d’assurance visées et annexées dans les actes de vente sont nominatives, elles visent les clients, le numéro du bien vendu avec le descriptif et le prix de vente.
Il est important de souligner également que l’ensemble des primes afférentes ont été acquittées via le compte bancaire d’OSCHTERBOUR SA et que le garant les a encaissées sans jamais émettre aucune remarque et qu’encore en décembre 2024, il a été réglée la prime correspondant au dépassement de la durée des garanties. Aussi, nous ne saisissons pas pour quelle raison, le garant pourrait refuser d’entrer en matière et nous n’acceptons pas qu’il puisse se défaire de son obligation contractuelle.”
Pour sa part, EuroCaution dit ne pas être “l’émetteur de la garantie”, précisant qu’il “s’agit de Stonefort Insurance sa”.
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