Normalisation de l'activité, stabilisation des prix et nouvelles mesures fiscales: on pourrait croire que les choses sont sur le point de s'arranger sur le marché immobilier luxembourgeois. En effet, les communications de l'Observatoire de l'habitat et celles du gouvernement se veulent rassurantes. Cependant, sur le terrain la situation reste très compliquée et risque même de s'aggraver "si on n'agit pas très vite", affirme David Syenave partner chez EY-Parthenon.
Car si l'activité est revenue sur l'existant, la VEFA reste toujours à des niveaux particulièrement préoccupants. D'après les chiffres officiels de l'OH, l'activité sur les ventes en état de futur achèvement a chuté de 35,5% au deuxième trimestre 2026, par rapport à la même période en 2025. Concrètement, cela représente un peu plus de 200 transactions dont la moitié seraient dues au programme de rachat de l'Etat luxembourgeois.
Un marché sous perfusion donc et qui reste, malgré tout, très en dessous des moyennes d'avant crise: -68% d'après l'Observatoire de l'habitat. "L'Etat aide le marché à rester en vie", commente David Syenave qui, sans rejeter l'initiative, pose tout de même la question des conditions de rachat. D'après lui, dans ce genre d'opérations, "les constructeurs/promoteurs rentrent à peine dans leur frais".
En attendant, "des milliers de logements" classiques ne sortent pas de terre, faute de demande solvable et de demande tout court. En effet, la VEFA traverse une terrible crise de confiance, liée aux faillites qui se sont succédées ces dernières années dans le milieu de la promotion/construction (voir notre série sur le sujet).
Pour débloquer la situation sur le marché privé, "un marché dont on a besoin pour construire des logements" rappelait récemment le ministre du Logement dans La Bulle Immo, certains leviers semblent avoir été oubliés/ignorés. "Le Luxembourg est un pays tellement agile, pourquoi ne l'est-il pas en ce qui concerne l'immobilier? J'attends toujours l'annonce d'une révision (à la baisse) de la TVA."
Il prend l'exemple des travaux de démolition, actuellement taxés à 17% au Luxembourg. "Si on faisait passer ce taux à 6%, ce serait une vraie bouffée d'air pour le secteur de la construction", propose-t-il. Une initiative mise en place en Belgique depuis juillet 2025 et qui permet, d'après David, de maintenir le secteur à flot et surtout de créer de nouveaux logements.
D'autant plus que les choses risquent, une nouvelle fois, de se compliquer sur les marchés immobiliers européens. En effet, la BCE a annoncé une nouvelle hausse des taux au mois de septembre et elle pourrait réitérer l'opération dans un avenir plus ou moins proche, dépendant de l'inflation. Dans cet environnement incertain, une seule chose est sûre aux yeux de David Syenave: "Le (taux) variable va augmenter encore et encore (dans les mois à venir)."
"On est nombreux à penser que 2027 et 2028 vont être des années très difficiles" sur le marché immobilier luxembourgeois. C'est pourquoi il va falloir mettre les banques à contribution, d'après lui. Parce que "faire un prêt sur 35 ans, ce n'est pas la solution" pour solvabiliser les ménages. Il rappelle qu'un crédit immobilier coûte généralement moins cher de l'autre côté de la frontière. "On peut gagner jusqu'à 100 points de base" en Belgique. La preuve, d'après M. Syenave, qu'il y a une marge de manœuvre au Grand-Duché.
Il en profite pour relancer la question de la densité des logements au Luxembourg. Car construire plus sur la même superficie, ça peut contribuer à faire baisser les prix. "Le fait que l'on ait construit sur cinq étages sur certaines avenues du Kirchberg est tout à fait incompréhensible. Le Luxembourg ne restera pas indéfiniment un village. Il va falloir densifier un jour où l'autre."
En cette fin du mois d'octobre, EY-Parthenon a publié un rapport qui confirme un net ralentissement sur le marché immobilier luxembourgeois en début d'année 2026. Rappelons que les chiffres de l'année 2025 (année de référence pour ce rapport) ont été boostés par la fin imminente des aides gouvernementales comprises dans le dernier paquet logement. Mais le constat reste néanmoins le même.
Si on peut s'attendre à un sursaut des transactions dû au booster annoncé par le gouvernement cet été, force est de constater que toutes les mesures n'ont pas encore été assimilées par le public et même par une partie des professionnels du secteur. Ce sursaut pourrait donc se faire attendre d'autant plus que les taux ont augmenté à deux reprises depuis le mois de juin dernier.
Le rapport d'EY-Parthenon souligne plusieurs tendances notamment la chute des transactions sur les appartements (-20,1%), en particulier dans la VEFA (28,1%), les maisons (-19,2%) et les terrains constructibles (-9,8%). Filip Kaukiainen, qui a grandement contribué au rapport, souligne cependant que l'on se situe toujours "bien au dessus des moyennes enregistrées au plus haut de la crise (2023-2024)".
Mais les nouvelles ne sont pas bonnes pour autant. Les coûts de construction ont continué à augmenter entre octobre 2025 et avril 2026 (+1,5%) ce qui ne va évidemment pas dans le sens d'une détente sur les prix de la VEFA. Surtout dans un contexte où la population continue d'augmenter (+1,3% au 1er janvier 2026). La pression sur l'offre reste donc élevée alors même que les loyers atteignent des sommets partout au Grand-Duché.
Une tendance intéressante est d'ailleurs mise en avant dans ce rapport: l'impact de la multiplication des offres de location de chambres au Luxembourg. Un phénomène qui n'est pas nouveau mais qui semble prendre de l'ampleur avec l'établissement de plus en plus concret du coliving au Grand-Duché. "Les loyers au mètre carré progressent plus vite que les loyers mensuels", peut-on lire dans le rapport.
Un mode de vie qui va être mené à se développer au vu des exigences du marché. En effet, le manque de logements pour jeunes professionnels n'est plus à prouver. "C'est un problème pour les Big Four", admet David Syenave. Le recrutement est devenu autrement plus compliqué ces dernières années: "S'ils ne peuvent pas se loger dans le pays, pourquoi devraient-ils venir?"
Une question à laquelle le Luxembourg n'a manifestement pas trouvé de réponse. En témoigne le transit chaque jour de centaines de milliers de frontaliers pour venir travailler au Grand-Duché.
