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Une activité retrouvée sur le marché de l'existant, une situation délicate dans la VEFA, des prix toujours élevés et des taux qui ne semblent plus vouloir baisser: quel avenir pour ce marché mis à mal depuis maintenant plusieurs années?
"Les fondamentaux restent solides", entend-on depuis trois ans. Pourtant, la relance tant attendue n'est toujours pas arrivée dans la VEFA. En témoignent les niveaux d'activité enregistrés par l'Observatoire de l'habitat lors des deux premiers trimestres 2025. En effet, si une augmentation a été constatée par rapport à 2024, on est "encore loin des niveaux d'avant-crise", confirme Julien Licheron, chercheur au Liser, dans l'émission "La Bulle Immo".
En se basant sur les données de transactions de l'OH, le directeur de Nexvia, Pierre Clément, estime qu'à peu près 1.000 ventes en VEFA ont été réalisées ces trois dernières années. C'est trois fois moins que ce que l'on pouvait observer sur une année entre 2017 et 2021. Un problème de taille pour un pays comme le Luxembourg qui accueille chaque année entre 9.000 et 10.000 nouveaux résidents.
En bref, le Luxembourg construit très peu depuis la fin de l'année 2022. Un constat validé par le directeur de la Chambre des Métiers au mois de septembre dans "La Bulle Immo". Et les expert peinent à trouver des solutions pour relancer le secteur de la construction. Alors que le paquet logement vient d'expirer, chacun y va de sa piste. Le ministre du Logement évoquait récemment des modèles alternatifs à la VEFA lors de son passage dans l'émission.
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Une alternative à laquelle ne croit pas le directeur de Nexvia. "C'est un modèle qui existe partout (la VEFA), je ne pense pas que l'on va réinventer les choses au Luxembourg", a-t-il commenté. À ses yeux, le principal frein qui existe qui empêche le marché du neuf de repartir, c'est l'apport exigé aux investisseurs afin de pouvoir financer un investissement immobilier.
La problématique des apports
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"Avant 2021, on pouvait pratiquement financer (des investissements locatifs) sans apport. Aujourd'hui, avec les frais annexes, c'est 25% du prix qu'il faut amener en cash! Sur un appartement une chambre aujourd'hui, on est autour des 600.000 euros. C'est 150.000 euros qu'il faut investir, soit probablement toutes vos économies. C'est une contrainte terrible", souligne-t-il.
À savoir que depuis 2021, les banques sont tenues de demander un apport de 20% aux investisseurs ou aux personnes qui souhaitent acheter une résidence secondaire sur le marché luxembourgeois. Il n'y a que les primo-accédants qui ne sont pas obligés d'injecter un apport conséquent dans leur financement, explique Yann Gadéa, responsable courtage chez atHome Finance.
Il rejoint l'opinion de Pierre Clément. À ses yeux, ce sont les investisseurs locatifs qu'il faut aider afin de relancer la VEFA. "Il y a des gens qui ne pourront jamais acheter. Alors il faut que d'autres personnes puissent investir pour les loger", commente-t-il. Mais pour ce faire, il faudrait que le Luxembourg fasse machine arrière sur les fameuses règles LTV. Une règlementation qui n'avait pas été adoptée à la légère rappelle Julien Licheron.
En effet, c'était dans un effort pour contenir l'inflation sur les prix de l'immobilier qu'elle avait été mise en place. Pour le chercheur, le Luxembourg devrait plutôt se concentrer sur une "politique de l'offre" afin d'alimenter un marché qui en a désespérément besoin. Et cela passera forcément par l'imposition des terrains constructibles, d'après lui. Des réformes en ce sens sont en préparation du côté du ministère du Logement mais leurs effets pourraient ne pas se faire ressentir avant 2034, comme nous vous le rapportions au mois de septembre.
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En attendant, le marché du neuf reste toujours en difficulté, alors même que le marché de l'existant s'apprête à briser des records. "Si les choses ne bougent pas, le problème va s'amplifier dans le secteur. Il y aura un 'reset', de nouveaux promoteurs rachèteront des terrains à des prix très différents à ceux de 2018", prédit Pierre Clément.
Tous les détails de nos échanges sont à découvrir dans le fichier audio en haut de cet article. Nous y évoquons l'évolution des prix, un potentiel "record" sur le marché de l'existant, les tendances dans les financements et l'évolution des taux d'intérêt. Vous pouvez aussi retrouver l'émission sur RTL Play, Apple Podcast et Spotify
