Le paquet logement ne profite pas qu'aux primo-accédants

"On revend et on achète plus grand": c'est ce qu'ont fait de nombreux propriétaires en ce début d'année 2025. Parce qu'il ne faut pas forcément être primo-accédant ou investisseur pour profiter du paquet d'aides en vigueur depuis le début de l'année dernière. Des aides qui devraient arriver à leur terme cet été, si le gouvernement luxembourgeois n'annonce pas de nouvelle prolongation avant le jour J.

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Parce que si la reprise est bien au rendez-vous sur le marché de l'existant, le problème de construction du Luxembourg est loin d'être réglé. Au mois de mars, le directeur général de la Chambre des Métiers n'hésitait pas à parler d'une "traversée du désert", en évoquant la situation du secteur de la construction. Début avril, trois experts du secteur de l'immobilier se prononçaient en faveur d'une prorogation des mesures gouvernementales.

Cela pour une raison très simple: les ventes n'ont toujours pas décollé dans la VEFA, et ce malgré toute une panoplie d'aides fiscales. Un problème de taille pour un pays qui ne construit que très peu de logements depuis la hausse des taux d'intérêt. Et malgré les baisses annoncées par la BCE ces derniers mois, les taux fixes à long terme ont connu "un sursaut" au mois de mars, se rapprochant à nouveau des 4%.

Une information confirmée auprès de Yann Gadéa, responsable courtage chez atHome Finance en fin de semaine dernière. Une hausse liée "aux annonces du gouvernement allemand" le mois dernier, explique-t-il. Les taux fixes long terme sont redescendus depuis et se négocient "entre 3,4 et 3,5%" d'après lui. À noter que le courtier fait jouer la concurrence et que les taux pratiqués par votre banque peuvent donc être supérieurs.

Yann Gadéa rappelle que les taux fixes à long terme "reflètent un peu le marché (financier) à long terme". Et avec les incertitudes du moment, il est très compliqué d'émettre des prévisions à ce sujet. Du côté des taux variables, la barre se trouve un cran plus bas (3,25%) et ils pourraient encore baisser "une ou deux fois" cette année. Mais après la crise que vient de traverser le secteur de l'immobilier en Europe, peu sont ceux qui optent encore pour un financement à taux variable.

Yann Gadéa, responsable courtage chez atHome Finance / © atHome Finance

On sait que les investisseurs se sont fait très discrets sur le marché luxembourgeois ces 18 derniers mois. Pourtant, les aides fiscales en vigueur jusqu'au 30 juin peuvent signifier de "sacrées économies", souligne le courtier. On pense notamment à l'amortissement accéléré ou encore au Bëllegen Akt nouvelle génération. Et s'il y a bien deux catégories d'acheteurs qui l'ont compris, ce sont les primo-accédants et les "secundo-accédants".

C'est simple, chez atHome Finance 30% des dossiers de financement qui ont été traités en 2025 appartenaient à des propriétaires qui ont revendu leur bien pour "acheter plus grand". L'idée étant bien évidemment de profiter des aides avant leur révocation. En plus du Bëllegen Akt, ceux-ci bénéficient de "la déduction totale de leurs intérêts bancaires pour 2025 et 2026" rappelle Yann Gadéa. "De sacrées économies" pour les personnes concernées.

Pour le reste, ce sont essentiellement des primo-accédants qui ont fait le pas ces derniers mois. Chez atHome Finance, les investisseurs locatifs ne représentaient, pour leur part,  que "3 à 4%" des dossiers de financement. Yann Gadéa souligne cependant que ceux-ci ne passent pas forcément par une société de courtage pour se financer. "Ils passent probablement directement par leur banque", nous a-t-il expliqué.