La crise est loin d'être derrière nous. Au premier trimestre 2024, seules 92 ventes se sont concrétisées sur le segment des appartements en construction. Un niveau historiquement bas.

C'était à la Une de tous les journaux et médias luxembourgeois ce mercredi: les prix des logements ont encore baissé sur an au Grand-Duché (-10,9%). Mais l'information qui semble s'être perdue en chemin, c'est la très forte baisse de l'activité sur le marché de l'immobilier par rapport à une année 2023 qui avait déjà été désastreuse. 

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Et cela concerne tout particulièrement la vente d'appartements neufs (VEFA) mais pas seulement. Les ventes de terrains à bâtir ont également atteint un niveau "historiquement bas", peut-on lire dans le dernier rapport de l'Observatoire de l'habitat. L'organisme fait état d'une baisse de l'activité sur un an de 47,7% sur le segment des appartements neufs et de 44,4% sur les terrains à bâtir. 

Seules 92 ventes d'appartement en VEFA ont été enregistrées au premier trimestre 2024. En ce qui concerne les terrains à bâtir, l'Observatoire de l'habitat a recensé 170 transactions, "un niveau très inférieur à celui des années précédant la crise". Pourquoi une telle baisse malgré l'entrée en vigueur du paquet logement et la baisse annoncée des taux d'intérêt? L'Observatoire de l'habitat avance des hypothèses à ce sujet.

Pour les appartements neufs, il met en avant la baisse de l'attractivité des logements neufs pour les investisseurs locatifs liée au niveau élevé des taux d'intérêt. La baisse de la capacité d'achat est également évoquée ainsi qu'un "effet de report" dû au fait qu'un certain nombre d'appartements neufs aient été commercialisés "dans des contrats de vente classique". Mais ce n'est pas tout.

On en parlait la semaine dernière, un certain attentisme semble régner sur le marché du neuf. Après la fondation Idea, l'Observatoire de l'habitat abonde également dans ce sens. Il n'y a qu'à lire le dernier rapport d'analyse sur l'immobilier. "Le nombre de transactions reste limité justement parce que certains vendeurs potentiels préfèrent attendre plutôt que de baisser leur prix."

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La preuve étant la légère reprise que l'on a pu voir au premier trimestre 2024 sur les segments des maisons (+8,2%) et des appartements existants (+25,5%). Une reprise que l'on doit à la baisse notable des prix sur ces deux segments. L'Observatoire de l'habitat avance d'ailleurs que certains "promoteurs ont probablement choisi d'attendre encore, en ne réduisant pas leurs prix de commercialisation".

Alors qu'attendent-ils? Et bien la baisse annoncée des taux d'intérêt puisqu'elle implique une hausse du pouvoir d'achat immobilier. Rappelons que la BCE a validé, au début du mois de juin, la première baisse de ses taux directeurs depuis 2019. Une annonce qui a été accueillie très favorablement malgré les effets qu'elle pourrait avoir sur le marché luxembourgeois, en mal de construction depuis fin 2022.

Et si les prévisions des économistes et banquiers luxembourgeois se confirment, il pourrait y avoir encore deux baisses cette année puis "trois à quatre" l'année suivante. De quoi chambouler, une nouvelle fois, la balance des pouvoirs sur le marché luxembourgeois. Et ce sont les ménages qui risquent d'en pâtir.