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Alors que l'on évoque une éventuelle reprise sur le marché de l'acquisition, les loyers continuent à augmenter aux quatre coins du pays. Un problème qui pourrait s'aggraver dans les mois à venir. Explications.
Le Luxembourg ne construit quasiment plus de logements et ça fait un moment que ça dure. Une importante chute de l'activité a été observée sur le marché du neuf dès le début de l'année 2022. En cause: le relèvement des taux d'intérêt directeurs de la BCE.
C'est un problème de taille pour un pays comme le Luxembourg, qui accueille chaque année plus de 10.000 nouveaux résidents. Lorsque la construction battait son plein, le pays peinait déjà à produire plus de 4.000 nouveaux logements par an. Une situation qui s'est fortement aggravée en 2023.
Ce que l'on ne soupçonne pas forcément, c'est que le Luxembourg n'a pas fini de subir les conséquences de cette baisse de productivité. Le marché de la location, déjà sous tension avant la crise inflationniste, est désormais "bouché" d'après le directeur de l'Agence Immobilière Sociale, Gilles Hempel.
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Le pire est-il à venir?
Et ça ne risque pas de s'arranger si l'on en croit les dires du président de l'Union des Propriétaires, Georges Krieger. "On va subir les conséquences de la baisse de la construction de logements en 2024 et en 2025", anticipe-t-il. "Il y a un effet à retardement dans la construction", ajoute Jean-Michel Campanella, le président du Mieterschutz.
Le marché de la location pourrait connaître une tension sans précédent due au manque de logements et au report de la demande depuis le marché de l'acquisition. Et qui dit tension, dit forcément hausse des loyers. La clé du problème réside donc également dans la construction pour le marché de la location.
Dans ce contexte, M. Krieger est d'avis que "tous les moyens sont bons pour relancer la construction". À ses yeux, il ne faut pas hésiter à privilégier les investisseurs pendant quelques mois si cela peut contribuer à remettre la machine en marche.
Puiser dans les logements existants
Le directeur de l'Agence Immobilière Sociale suggère, pour sa part, un tout autre plan d'action. Pour lui, il faut taxer les logements inoccupés. "C'est une source existante de logements, pas besoin de les construire", explique-t-il.
Il affirme que cela pourrait remettre entre 10.000 et 20.000 logements sur le marché "du jour au lendemain". "On a toujours misé sur la carotte, il est temps de sortir le bâton (...) mettons en place des taxes qui font vraiment mal aux propriétaires", déclare M. Hempel.
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Un point de vue que ne partage pas le président de l'Union des propriétaires. S'emparer du logement de personnes qui partent en maison de retraite n'est pas une solution d'après lui. ll affirme d'ailleurs qu'une grande partie des logements inoccupés le sont parce qu'ils ne remplissent pas les critères nécessaires pour être commercialisés.
M. Krieger assure que de nombreux appartements ne sont pas mis en location dans l'Oesling, la faute à une hauteur de plafond insuffisante. "Il y a très peu de gens qui ne mettent pas leur bien en location sous prétexte qu'un locataire viendrait tout casser", rétorque-t-il.
"Les loyers augmentent trop vite"
Face à l'urgence, le Luxembourg pourrait pourtant bientôt ne plus avoir le choix. "On n'a pas de solution (...) les loyers augmentent trop vite", rappelle Jean-Michel Campanella. "C'est dramatique de voir des résidents partir parce que toutes les portes sont fermées", se lamente-t-il.
C'est désormais l'attractivité du pays qui est remise en cause. D'où la réactivité du nouveau gouvernement qui a, rappelons-le, déployé une série de mesures au début de l'année pour relancer la construction. Cependant, elles ne font pas l'unanimité.
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"Il faut faire beaucoup plus pour les investisseurs", argue M. Krieger. Pour avancer, le président de l'Union des propriétaires estime qu'il faut "simplifier les procédures et moins imposer moins la plus-value".
Gilles Hempel salue, pour sa part, les mesures concernant la Gestion Locative Sociale. Il admet néanmoins qu'il faut "garder le moteur de la construction allumé". Un point qui met tout le monde d'accord, M. Campanella inclu.
En ce qui concerne le marché de la location tel qu'on le connaît, Georges Krieger reconnaît que certaines choses vont éventuellement devoir changer. La question des frais d'agence et celle de la garantie locative ont été abordées dans ce nouvel épisode de La Bulle Immo.
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