L’envolée des prix de l’immobilier, le coronavirus, les taux d’emprunt exceptionnellement bas... Dans un secteur aussi complexe que le marché de l’immobilier luxembourgeois, RTL 5minutes tente de vous aider à y voir plus clair. Nous avons échangé avec Vincent Quillé, managing director chez Nexfin, un courtier en prêt immobilier, pour évoquer le marché luxembourgeois et les conditions d’emprunt. Après avoir évoqué les effets de la crise sur les futurs propriétaires, voici la suite de notre entretien, dans lequel nous abordons les spécificités et les difficultés d’accès au marché immobilier.
Question: M. Quillé, constatez-vous une évolution des profils? Y a-t-il plus de difficultés pour certains?
Réponse: “Acheter seul à Luxembourg, aujourd’hui, c’est extrêmement dur. Même si on a un bon revenu. Parce que même un appartement avec une chambre, c’est très cher. Donc oui, c’est difficile. En fait, je trouve que c’est difficile de pénétrer le marché. Il est clair que quand on est primo-accédant, c’est dur. Si on est deux, c’est plus facile mais ça reste compliqué.
En revanche, les résidents qui étaient déjà positionnés sur un bien, qui ont fait une grosse plus-value sur ces dernières années, peuvent s’engager sur une maison, un grand appartement... Ce que ne pourraient pas faire des primo-accédants. Le marché immobilier a un peu joué en leur défaveur mais est plus favorable à ceux déjà positionnés sur un bien.”
Q.: Il faut pourtant bien se loger...
R.: “Les banques accompagnent plus facilement les gens qui achètent une résidence principale, parce qu’il faut que les gens aient un toit, c’est normal. En revanche, sur des investisseurs, les conditions d’octroi vont être un peu plus strictes, un peu plus dures (sur les investissements personnels, sur la durée du crédit, ndlr). On peut financer une résidence principale sur 30 ans, voire plus. Un investissement locatif sera plutôt financé sur 20-25 ans, avec une exigence plus élevée sur l’apport personnel.”
Q.: Quels types de prêts conseillez-vous en ce moment?
R.: “On va recommander d’avoir un apport qui correspond à un profil, à un projet global. Il est clair que quelqu’un qui va acheter un bien à un million d’euros sera encouragé à injecter des fonds. Il faut savoir que plus on injecte de fonds dans un projet, plus on aura de bonnes conditions de crédit, car le risque bancaire baisse. La banque est donc prête à faire un effort sur les conditions de crédit.
Pour un jeune couple primo-accédant qui se positionne pour un bien à 500.000€ ou 600.000€, on peut vendre la possibilité de faire un financement à 100%, ou avec très peu d’apports. En revanche, pour des clients qui ont déjà des moyens et des fonds, on va les encourager à apporter ces fonds afin de limiter les risques et parce qu’ils peuvent le faire. Si on veut que les dossiers passent plus facilement, il faut une contribution personnelle.”
Q.: Faut-il miser sur un prêt à taux fixe ou à taux variable?
R.: “Chez Nexfin, plutôt que de proposer un taux fixe ou un taux variable, on va proposer des structures avec plusieurs tranches: certaines plus sécurisées et d’autres avec plus de flexibilité. Tout ça est très dépendant de la durée du projet. Prenons un exemple: si les clients se positionnent sur une maison dans laquelle ils vont rester longtemps, on va peut-être essayer de bloquer un peu plus des taux fixes sur une très longue durée. Parce qu’aujourd’hui le marché est tellement bas que les taux fixes sont très intéressants.
En revanche, des clients qui ne sont là que pour quelques années, qui veulent de la flexibilité de remboursement, seront orientés vers une tranche du crédit à taux fixe à long terme, pour sécuriser car le taux fixe est très intéressant, et une tranche à taux variable ou révisable de court terme qui va leur permettre d’avoir de la flexibilité de remboursement quand ils le souhaiteront. C’est vraiment du cas par cas, ça dépend du projet, de la durée de résidence, de plusieurs paramètres... Le projet est sur-mesure.
Personnellement, oui, j’encourage les gens à prendre des taux fixes, dans la limite du cadre légal de sécurité de remboursement anticipé. On a aujourd’hui des taux fixes de long terme qui sont quasiment au même prix que des taux de court terme, et qui sont même moins chers que les taux variables. Les acheteurs de biens à Luxembourg bénéficient de ces taux bas longs pour acheter leur résidence principale. C’est plutôt bénéfique.
Il est vrai que c’est un certain signe de morosité économique d’avoir des taux longs faibles, mais à Luxembourg, le dynamisme économique est là. La résilience est là et ça permet aux acquéreurs de se positionner avec des taux faibles. Le revers de la médaille, c’est que ça a aussi sa contribution à un marché inflationniste: on peut avoir de l’argent pour peu d’argent. Du coup on n’hésite pas à s’endetter et ça pousse les prix de l’immobilier.”
Q.: Comment les conditions de prêt ont évolué au Luxembourg?
R.: “Sur l’octroi de crédit en général, je pense qu’on est passé par une étape où les banques, je dirais sur les quinze-vingt dernières années, étaient assez strictes au début. C’est-à-dire qu’il fallait des apports assez importants. Quand le marché a commencé à s’envoler à Luxembourg, il y a eu peut-être des facilités de crédit qu’il n’y avait pas avant: les banques ont prêté de manière plus simple, avec des apports peut-être plus faibles. En ce moment, je pense qu’on est à un retour à ce qui se faisait avant, avec un peu plus d’attention, un peu moins de prise de risque.
Ce sont aussi les régulateurs financiers qui imposent ça aux banques. Qui leur disent qu’elles doivent être plus strictes, qu’elles doivent imposer des règles pour éviter cette envolée des prix. Elle n’est pas que fonction des taux d’intérêts faibles, il y a aussi une demande structurelle à Luxembourg. Mais il est clair que le fait que l’argent ne soit pas cher encourage les gens à s’endetter. À s’endetter énormément.”
Q.: Les taux bas permettent d’emprunter à bas coût mais ils favorisent aussi l’inflation de l’immobilier. On pourrait croire à un cercle vicieux...
R.: “Un cercle vicieux, je ne sais pas. Mais c’est là qu’il faut, à mon sens, trouver un équilibre: oui, on peut octroyer des crédits à taux faibles mais il faut quand même contribuer financièrement à l’achat de son bien. Il faut donc épargner, avoir une certaine ancienneté professionnelle, un certain salaire... On constate que cela décale la décision d’achat: les primo-accédants ont 30-35 ans, pas 25 ans, certainement comme c’était le cas avant, ou comme c’est souvent le cas.
En Europe occidentale, on veut être propriétaire donc en règle générale, on achète assez tôt. Aujourd’hui, on constate que les décisions d’achat se produisent beaucoup plus tard. Les clients primo-accédants que nous avons pu avoir chez Nexfin au cours des six derniers mois se positionnent sur un premier achat de l’ordre de 800.000-900.000€. Ce sont des montants très importants. Ça veut dire qu’il faut venir avec entre 50.000 et 100.000€ d’apport, minimum. Tout le monde ne peut pas le faire. Évidemment, on parle là de clients pour le centre du Luxembourg. Les acheteurs sont de jeunes cadres, qui travaillent à deux, qui ont 7.000 à 8.000€ de revenus à deux.”
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Q.: Il y a quelques années, on parlait de bulle immobilière à Luxembourg? Les prix vont-ils augmenter au point que les revenus ne suivent plus et qu’il y ait un blocage?
R.: “On dit souvent que les arbres ne poussent pas jusqu’au ciel. Maintenant, de mon expérience sur les quinze dernières années, on a toujours trouvé que le marché était trop cher et on avait peur de se positionner (sur un bien, ndlr). Mais ça ne s’est jamais arrêté, nous en sommes arrivés à la situation actuelle, toujours avec ce même sentiment. Je ne sais pas si on peut parler de bulle spéculative. Je pense que les prix sont ce qu’ils sont parce qu’il y a une demande structurelle qui est là. Parce qu’il y a un flux migratoire de gens qui ont les moyens, donc ils achètent. Le marché est onéreux parce qu’il n’y a pas assez de logements mais énormément de demandes.”
Q.: Tant que la demande est présente, il n’y a pas de raison que le marché s’effondre?
R.: “Effectivement, tant que cette demande est présente, il n’y a pas de raison que ça s’arrête. Ça dépendra aussi du développement économique de Luxembourg, de son besoin de main-d’oeuvre... J’avais justement cette discussion avec un collaborateur récemment: tant que les gens ont confiance, ils achèteront.
Plusieurs choses font que les prix continueront à croître: l’investissement locatif, la demande des résidents, le solde migratoire, la demande supérieure à l’offre...”
Q.: Il y a quand même une tension très élevée sur le marché...
R.: “Autour de Luxembourg, il y a aujourd’hui plusieurs centaines de logements qui vont voir le jour sur les trois, quatre ou cinq prochaines années. Il faudra voir ce que ça va donner mais il est clair que dès qu’un promoteur met en vente un lot, il part extrêmement vite. Il n’y a pas de questions à se poser sur les débouchés. Tout part sur plan, tout est livré dans deux ou trois ans et ça ne fait pas peur. Se dire “J’achète aujourd’hui et je suis livré dans deux-trois ans, ça ne fait plus peur.” Avant ça posait problème, on voulait de l’existant. Mais aujourd’hui, il y a tellement peu de biens disponibles sur le marché que le principe d’attente ne rebute plus.”
Q.: Qui peut se permettre ce genre d’opérations? Des résidents désireux de rester longtemps au Luxembourg?
R.: “Même des expatriés, qui vont par exemple rester à Luxembourg pour cinq ans, vont se positionner sur un bien sur plan. Parce qu’ils vont faire un investissement. Peut-être qu’ils ne vivront dedans que pour deux ans, mais ils vont le faire. Ils feront une plus-value (sur la vente, ndlr) ou le mettront en location après leurs deux années de résidence principale. Il y a des avantages fiscaux pour ça. Ou bien il y aura liquidation de la propriété en partant... Il y a aussi beaucoup d’expatriés qui viennent et qui se disent “Je vais rester là”. Parce que le Luxembourg, c’est sécurisant. C’est bien pour fonder une famille, il y a une très bonne éducation, les enfants peuvent jouer dehors...”
Q.: Le Luxembourg ne risque-t-il pas d’être victime de son succès? Est-ce que c’est déjà le cas?
R.: “On peut dire qu’au niveau de l’immobilier, le Luxembourg est victime de son succès, de son attractivité qui fait que les prix grimpent. C’est en défaveur des moins aisés. Mais l’attractivité de grosses entreprises, les pôles financiers, le bassin de fonds d’investissement, les institutions européennes... Cette attractivité est aussi signe de stabilité.”
Q.: Cette tension rend la vie difficile aux acheteurs, qui entreraient presque “en concurrence” entre eux...
R.: “Aujourd’hui - on le voyait moins avant - le marché est tellement tendu que les acheteurs se précipitent pour faire des offres. Il y a énormément de visites sur un bien, les gens se décident très rapidement. En une visite, parfois en vingt minutes. On dit souvent que l’achat d’un bien, c’est l’achat d’une vie. Mais cette tension oblige à prendre des décisions très rapides sans forcément avoir eu le temps de réfléchir. Ça oblige certains à signer des compromis, à faire des offres parfois au-dessus du prix de vente, comme une enchère fermée, car ils veulent le bien et savent que le marché est difficile. Surtout pour un bien que je qualifierais d’"abordable”, c’est-à-dire entre 500.000 et 800.000€. Tout le monde veut ça. Tout le monde veut un deux chambres à ce prix-là (autour de Luxembourg-ville, ndlr). Les acheteurs n’hésitent pas à surenchérir. Ils se positionnent sur des biens trop chers ou estimés trop chers par le prêteur, donc il va y avoir un problème. Les acheteurs sont prêts à mettre le prix mais la banque ne suit pas. Il faut alors pouvoir contribuer avec ses fonds propres, mais ce n’est souvent pas possible.”
Q.: Est-ce qu’aujourd’hui, il faut être prêt avant même de visiter un bien?
R.: “Je dirais qu’il faut toujours aller voir un courtier ou une banque pour savoir sur quelle somme on peut se positionner. C’est important de connaître son budget avant d’aller acheter. Surtout pour un investissement aussi lourd.
À mon sens, il faut le faire, sinon on court le risque de signer un bien en se disant “C’est bon, je peux l’acquérir” puis on va se rendre compte que non. Je pense qu’il y a encore pas mal d’acheteurs qui font ça: ils signent des compromis avant de voir s’ils peuvent s’offrir un bien. C’est ce qui amène à des ruptures de compromis. C’est pour ça que parfois, des agents immobiliers vont souhaiter avoir un accord bancaire, ou en tout cas une évaluation claire du budget, avant de donner la possibilité de signer un compromis.”
Q.: Quels conseils donnez-vous à vos clients aujourd’hui?
R.: “Si j’ai un conseil à donner pour un projet d’achat, c’est de prendre son temps, surtout quand on débute ses recherches. Il faut également bien évaluer sa capacité financière avant de se positionner sur un bien. Je sais que c’est compliqué, mais on a parfois des gens, de jeunes gens, qui sont venus pour un crédit et qui nous rappellent en disant “j’ai peur, je ne veux plus prendre ce bien” et souhaitent se rétracter. Parce qu’ils sentent que ce qu’ils achètent est trop cher. C’est tellement dur d’acheter qu’ils se positionnent parfois trop vite, puis ont peur de se tromper. Il est clair que si tout le monde prenait son temps, ça calmerait l’euphorie des marchés. Ce n’est évidemment pas le cas.”
