Le marché locatif sous pression au Luxembourg

Les particuliers achètent moins, notamment parce qu'ils n'obtiennent pas de crédit. La demande de logements locatifs a donc augmenté au cours des six derniers mois et par conséquent aussi les prix des loyers demandés.

LES LOYERS DEMANDES AUGMENTENT

L'Observatoire de l'habitat nous permet d'avoir un aperçu général de l'évolution des loyers demandés. La hausse annoncée des loyers entre le troisième trimestre 2021 et le troisième trimestre 2022 atteint +4,7%. L'évolution est variable selon les communes. Dans la commune de Niederanven, par exemple, les loyers ont augmenté de 170% en 10 ans.

REFORME DU BAIL A LOYER ET DU PLAFOND

Début octobre, le ministère du Logement a annoncé une réforme de la législation sur le bail à loyer. La législation existante remonte à 1955. Depuis il existe au Luxembourg un plafond sur les loyers. Les propriétaires peuvent demander au maximum 5% du capital investi de leur appartement ou maison, calculé sur le montant réévalué et décoté. La dernière réforme de la loi sur les loyers remonte à 2006. Le nouveau projet de loi prévoit l'ajustement de très nombreux points. L'adaptation du plafond des loyers n'est qu'un des nombreux éléments prévus, qui devraient devenir obligatoires à l'avenir dans le contrat entre locataire et propriétaire.

Mike Mathias, Premier conseiller au ministère du Logement, réagit aux critiques:

"Nous avons diverses critiques qui viennent d'un côté, disant que cela va maintenant conduire à des loyers excessifs ou à une augmentation des loyers, là il faut vraiment répondre: un plafond des loyers, qui est là pour déterminer si un loyer est excessif, ne va pas conduire aujourd'hui à des loyers plus élevés qu'ils pourraient l'être en réalité, et ne le fera pas à l'avenir. C'est le premier point. Mais le plafond du loyer n'est pas là non plus pour réduire les loyers, car c'est le grand écart qu'il faut faire avec une régulation des loyers, afin de ne pas assécher le marché de la location, car cela mettrait les locataires encore en plus grandes difficultés.

LE MINISTERE DU LOGEMENT VEUT APPORTER PLUS DE TRANSPARENCE DANS LE BAIL

Le projet de loi prévoit qu'à l'avenir, le bail devra être fait par écrit et que certaines indications devront y figurer. Le propriétaire devra indiquer quel est, selon ses calculs, le montant réévalué et décoté du capital investi de l'appartement ou la maison. Il est plus ou moins compliqué d'arriver à ce montant. C'est compliqué lorsqu'un propriétaire est en possession de la maison ou de l'appartement depuis longtemps et doit donc payer un expert qui évalue le capital investi. Ce montant joue un rôle devant la Commission des loyers ou devant le juge, lorsqu'il y a contestation du montant du loyer. Jusqu'à présent ce n'est qu'à partir de ce moment-là que le montant du capital investi était calculé. Maintenant chaque propriétaire devra le faire au préalable et le communiquer au locataire. Reste à savoir ce que la Commission nationale pour la protection des données en dira.

Dans tout bail devront figurer deux phrases qui indiquent que le loyer demandé respecte le plafond légal et que les deux parties ont la possibilité d'aller devant la Commission des loyers.

D'un autre côté, Mike Mathias, Premier conseiller au ministère du Logement, dit:

"Le plafond du loyer n'est pas quelque-chose qui s'impose au propriétaire et au locataire. Le bail est avant tout quelque chose qui se négocie librement entre le propriétaire et le locataire et une signature y est apposée s'ils se sont mis d'accord sur un certain prix. Et le prix est bien sûr dépendant de l'offre et de la demande sur le marché locatif. Si le locataire trouve ensuite que le loyer est nettement trop élevé, il peut s'adresser à la Commission des loyers. Et puis la règle de 1955 entre en jeu, où la Commission des loyers ou le juge de paix peut vérifier si nous sommes toujours dans la zone verte ou si nous sommes déjà bien au-delà."

Le reportage de RTL en langue luxembourgeoise: