Une étude publiée par atHome Group en ce mois d'octobre confirme ce que les experts soupçonnaient depuis des mois: les prix de l'immobilier ne pouvaient pas continuer à augmenter indéfiniment, en particulier sur le secteur des appartements neufs.

Si la demande pour l'immobilier reste forte au Luxembourg, il était évident que les acheteurs et les investisseurs ne pourraient pas suivre indéfiniment les hausses de prix observées ces dernières années. Surtout depuis l'intervention de la BCE qui a forcé les banques européennes à relever leurs taux d'intérêt. Une manœuvre destinée à freiner l'inflation et qui a déjà des effets sur le marché de l'immobilier luxembourgeois.

En effet, d'après une étude publiée au mois d'octobre par atHome Group, les prix globaux continuent à augmenter au troisième trimestre 2022 par rapport à l'année précédente. Cependant, si l'on se penche sur le détail de ces chiffres, on constate que la situation est très contrastée au Grand-Duché. 

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© atHome Group

Bien que le prix des maisons, neuves (+5,2%) ou anciennes (+4%), continue à augmenter, le constat n'est pas le même du côté des appartements. Le prix de l'ancien continue à gonfler (+5,9%) mais pas celui du neuf (-1,1%). Et il ne s'agit ici que de moyennes établies sur la totalité du territoire luxembourgeois.

LES PRIX BAISSENT DANS TROIS RÉGIONS

Concrètement, le prix des appartements neufs a baissé dans trois régions (sur cinq) du pays. Le centre, le sud et l'ouest sont concernés. Le groupe atHome indique une chute de 6,4% dans le sud. Dans le centre et l'ouest, les prix ont respectivement baissé de 2,1% et 2%. Une situation que l'on n'avait pas connue depuis des décennies au Luxembourg.

Alors oui, les chiffres d'atHome Group correspondent aux prix "annoncés". En effet, seul l'Observatoire de l'Habitat a accès aux prix définitifs par le biais des actes notariés. Cependant, dans le cas de l'immobilier neuf, il est rare que le prix soit renégocié. Sauf modifications majeures ou une clause d'indexation des prix de la construction, on achète souvent les appartements neufs au prix annoncé. Dans ce cas, les données d'atHome Group sont donc relativement fiables.

Yann Gadéa, responsable des consultants en finance chez atHome, explique d'ailleurs que s'il y a une différence entre le prix annoncé et le prix de vente, en ce moment c'est plutôt vers le bas que penche la balance. D'après lui, le marché luxembourgeois est devenu "un marché d'acquéreur". Les acheteurs peuvent plus facilement négocier les prix. Une tendance récente qui s'observe surtout sur le marché de l'ancien.

En ce qui concerne le neuf, Yann Gadéa affirme que les promoteurs se sont mis à bloquer les prix et donc à faire une croix sur l'indexation des prix de la construction pour "valoriser leurs biens". D'autres pratiques ont également vu le jour. Certains promoteurs offrent désormais des places de parking en intérieur à l'achat d'un appartement neuf. Deux manières de compenser la perte de pouvoir d'achat liée à la hausse des taux d'intérêt.

Parce qu'il faut le savoir, les taux pratiqués actuellement dans les banques luxembourgeoises sont bien plus élevés qu'au début de l'année. "En taux fixe sur 30 ans, on est entre 3,9 et 4,2% alors qu'en taux variable on se situe autour de 2,2%. Cependant, cela va changer en fin de semaine", précise Yann Gadéa.

En effet, la BCE s'apprête à relever une nouvelle fois ses taux d'intérêt. Une hausse qui pourrait atteindre les 75 points de base et faire grimper les taux variables à "2,8-3%" d'après l'expert d'atHome Finance. Les choses risquent donc encore de se compliquer pour les acheteurs mais aussi pour les vendeurs au Grand-Duché. À savoir que l'on avait rarement vu "autant de stock" sur le marché de l'immobilier luxembourgeois.

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CONFIRMATION EN FIN D'ANNÉE

Pour en avoir le cœur net, il faudra attendre les chiffres de l'Observatoire de l'habitat qui paraîtront en fin d'année. Nous saurons alors concrètement comment a évolué le marché lors du troisième trimestre 2022.

Et si la baisse n'est pas flagrante à ce moment-là, rappelons que la nouvelle hausse des taux d'intérêt de la BCE risque d'avoir un impact important sur la capacité à emprunter des tous les acheteurs du Grand-Duché.

Il y a donc fort à parier que cela se répercutera sur les chiffres du dernier trimestre 2022.

Pour tout savoir du marché de l'immobilier et de son évolution, suivez notre podcast "La Bulle Immo".